Schaffen von Nutzungseinheiten in Bürogebäuden erforderlich

Baerschmann

Bürogebäude mit einem Nutzer

• GK 1 keine Trennung in NE, keine Trennwände, Decken nach BayBO, keine notwendigen Flure, offene Treppe zulässig

• GK 2 keine Trennung in NE, keine Trennwände, Decken nach BayBO, keine notwendigen Flure, offene Treppe zulässig

• GK 3 keine Trennung in NE, keine Trennwände, Wand an Stelle von BW nach 40 m, Decken nach BayBO, wenn abgetrennte Aufenthaltsräume ohne gesicherten Rettungsweg dann notwendige Flure, offene Treppe bis zu 2 Geschossen und 200 bzw. 400 m² zulässig

• GK 4 keine Trennung in NE, keine Trennwände, Wand an Stelle von BW nach 40 m, Decken nach BayBO, offene Treppe bis zu 2 Geschossen und 200 bzw. 400 m² zulässig

• GK 5 keine Trennung in NE, keine Trennwände, Brandwände nach 40 m, Decken nach BayBO, offene Treppe bis zu 2 Geschossen und 200 bzw. 400 m² zulässig

Offenen Treppen zwischen den Geschossen erfordern ggf. die Schaffung von TNE mit Teilnutzungseinheitstrennwänden, welche auf 2 Geschosse und insgesamt auf 200 m² (Art. 33 Abs. 1 BayBO) bzw. 400 m² (Art. 29 Abs. 4 BayBO) begrenzt sind.

Soweit es sich um Bürogebäude mit nur einem Nutzer ohne Unterteilung in Nutzungseinheiten oder Teilnutzungseinheiten handelt, ist die Gebäudeklasseneinstufung entsprechend der Gebäudehöhe risikogerecht. Die Flächenbegrenzung bei der Gebäudeklasseneinstufung, welche sich bei NE mit mehr als 400 m² ergibt, kann hier außer Acht bleiben (GK 4 möglich). Das gilt auch wenn zweigeschossige Teilnutzungseinheiten entsprechend den baurechtlichen Vorgaben eingegrenzt sind. Das Abschottungsprinzip wird durch die Decken, die Flurwände und Brandwände ausreichend sichergestellt.

Großraumbüros oder Kombibüros sind Sonderbauten, wenn diese offene Räume mit mehr als 400 m² haben. Für nicht geregelte Sonderbauten können zusätzliche Forderungen gestellt oder Erleichterungen zugelassen werden (Art. 54 Abs. 3 BayBO).

Bürogebäude mit mehreren Nutzern

• GK 1 keine Trennung in NE erforderlich, keine Trennwände erforderlich, Decken nach BayBO, keine notwendigen Flure erforderlich, offene Treppe zulässig

• GK 2 keine Trennung in NE erforderlich, keine Trennwände erforderlich, Decken nach BayBO, keine notwendigen Flure erforderlich, offene Treppe zulässig

• GK 3 keine Trennung in NE erforderlich, keine Trennwände erforderlich, Wand an Stelle von BW nach 40 m, Decken nach BayBO, wenn abgetrennte Aufenthaltsräume ohne gesicherten Rettungsweg dann notwendige Flure, offene Treppe bis zu 2 Geschosse und 200 bzw. 400 m² zulässig

• GK 4 keine Trennung in NE erforderlich, keine Trennwände erforderlich, Wand an Stelle von BW nach 40 m, Decken nach BayBO, offene Treppe bis zu 2 Geschosse und 200 bzw. 400 m² zulässig

• GK 5 keine Trennung in NE erforderlich, keine Trennwände erforderlich, Brandwände nach 40 m, Decken nach BayBO, offene Treppe bis zu 2 Geschosse und 200 bzw. 400 m² zulässig

Offenen Treppen zwischen den Geschossen erfordern ggf. die Schaffung von NE oder TNE und Unterteilung durch Trennwände, welche auf 2 Geschosse und insgesamt auf 200 m² (Art. 33 Abs. 1 BayBO) bzw. 400 m² (Art. 29 Abs. 4 BayBO) begrenzt sind.

Soweit es sich um Bürogebäude mit mehreren Nutzern ohne Unterteilung in Nutzungseinheiten oder Teilnutzungseinheiten handelt, ist die Gebäudeklasseneinstufung entsprechend der Gebäudehöhe risikogerecht. Die Flächenbegrenzung bei der Gebäudeklasseneinstufung, welche sich bei NE mit mehr als 400 m² ergibt, kann hier außer Acht bleiben (Ausschluss der GK 4). Das Abschottungsprinzip wird durch die Decken, die Flurwände und Brandwände ausreichend sichergestellt.

Eine Unterteilung in Nutzungseinheiten oder Teilnutzungseinheiten ist nur erforderlich, wenn die Erleichterung aus Art. 34 Abs. 1 BayBO in Anspruch genommen werden soll (Entfall von Notwendigen Fluren) oder wenn sich NE oder TNE über 2 Geschosse erstrecken. Im Übrigen können die Rettungswege aus abgetrennten Aufenthaltsräumen auch anderweitig sichergestellt werden (keine notwendige Flure und keine Unterteilung in 400 m²).

Grundsätzlich müssen keine Nutzungseinheiten geschaffen werden. Das gilt nicht nur für Bürogebäude. In den Meisten Sonderbauverordnungen ergeben sich Vorgaben in Bezug auf die Trennung zu anderen Nutzungen.

In Industrihallen dürfen sich mehrere Nutzer die Hallen teilen ohne dass Trennwände zwischen den einzelnen Nutzern erforderlich werden. Das gilt auch für Verkaufssstätten. Wichtig sind die Rettungswege, welche ohne Unterteilung durch algemein zugängliche Rettungswege geführt werden (Hauptgänge, Flure, Treppenräume, Ausgänge ins Freie).

Allerdings ist eine Schule eine NE. Da gilt auch für ein Hotel und weitere Beispiele.

Norbert Bärschmann

vonhof

Baerschmann In Industrihallen dürfen sich mehrere Nutzer die Hallen teilen ohne dass Trennwände zwischen den einzelnen Nutzern erforderlich werden. Das gilt auch für Verkaufssstätten. Wichtig sind die Rettungswege, welche ohne Unterteilung durch algemein zugängliche Rettungswege geführt werden (Hauptgänge, Flure, Treppenräume, Ausgänge ins Freie).

Na ja, so pauschal kann man das nicht sagen. Wenn es ein Vermieter/Mieter-Untermieter-Verhältnis gibt, dann stimmt das. Wenn aber jeder Mieter einen abgeschlossenen Bereich hat und uneingeschränkt über seinen Besitz verfügen kann, stimmt das so nicht. Es gibt Discounter und Supermärkte, da ist der angeschlossene Bäcker (auch wenn er räumlich separiert ist) mal Teil der Nutzungseinheit Supermarkt, mal aber auch eine eigene Nutzungseinheit. Beim große Kaufhaus, Mals usw. genauso und auch im Industriebau. So müssen auch zwischen Nutzungseinheiten im Industriebau erst einmal Trennwände nach § 29 Abs. 2 MBO hergestellt werden, wenn nicht plausibel etwas anderes bestimmt wird. Es kommt schon auf die konkrete Ausgestaltung an, die dann entsprechend zu beantragen ist.

Was natürlich vollkommen richtig ist: Innerhalb von Nutzungseinheiten sind keine Trennwände erforderlich, nur weil eine bestimmte Fläche überschritten wird. Genauso wenig, wie oft behauptet wird, Nutzungseinheiten größer 400 m² müssten immer notwendige Flure haben. (Während dann im Gegenzug vergessen wird, dass auch im Industriebau notwendige Flure herzustellen sind, wenn über einen Flur ein Rettungsweg führt. Oder im Discounter der Flur vor dem Pausenraum... Oje, ich schweife ab...).

Viele Grüße
Alexander Vonhof

clammer

Hallo Herr Bärschmann,

Ihre Aufstellung ist logisch und entspricht zumindest der Auffassung der bayrischen Obersten Bauaufsichtsbehörde.

Aus meiner Sicht ist die Vorgehensweise aber praxisfern. Gerade bei solchen Gewerbeobjekten sind zwischen dem Bauherrn und dem Mieter bzw. Nutzer noch viele andere Beteiligte. Und vielfach ist noch gar nicht bekannt, wer nachher welche Fläche nutzt oder mietet.
Darum hat ja die ARGEBAU die Möglichkeit geschaffen, auch brandschutztechnische Nutzungseinheiten zu schaffen (siehe auch Begründung zu MBO zu § 2 Absatz 3). Warum das in Bayern anders gesehen wird, erschließt sich mir nicht.

Gruß
C. Lammer

Karstens

clammer Darum hat ja die ARGEBAU die Möglichkeit geschaffen, auch brandschutztechnische Nutzungseinheiten zu schaffen

Ist denn der Begriff Nutzungseinheit nicht allein für den Brandschutz erfunden worden, als Kurzform von brandschutztechnisch abgegrenzten Einheiten? Ansonsten brauchen wir doch diesen Begriff beim Bauen gar nicht.
Ist der Begriff in der Welt, wird er auch für andere Zwecke verwendet.

MfG. G.Karstens

Baerschmann

Wiso soll das nur die Auffassung der bayerischen obersten Baubehörde sein?

In welchen Bundesländern müssen Bürogebäude mit mehreren Nutzern und notwendigen Fluren in Nutzungseinheiten oder Teilnutzungseinheiten unterteilt werden?

Ich kenne keine entsprechenden Landesbauordnungen, welch diese Unterteilung durch Trennwände fordern.
Diese Gebäude werden bei entsprechender Ausdehnung durch Brandwände, Decken, notwendige Flure und notwendige Treppenräume unterteilt. Trennwände sind in Bürogebäuden sehr selten verpflichtend, z. B. wenn Räume mit erhöhter Brandgefahr zu berücksichtigen sind oder im Keller für die dortigen Technikräume.

Lediglich wenn die Erleichterungen aus dem Flur § in Anspruch genommen werden sollen, werden Teilnutzungseinheiten geschaffen oder die unterschiedlichen Nutzer werden voneinander getrennt (400 m² Regel Aus Art. 34 BayBO oder vergleichbarer Vorgaben aus anderen Bundesländern).

Norbert Bärschmann

Mattes

Hallo Norbert,
über den Begriff der Nutzungseinheit und seine Definition ist in diesem Forum schon intensiv diskutiert worden.

Beispiel:
In einem Geschoss von -sagen wir mal 1200m²- ist eine Büronutzung geplant.
Jetzt macht es doch einen Unterschied in der brandschutztechnischen Betrachtung, ob du

ein Großraumbüro
3 400m²-Einheiten oder mehr
einen Nutzer oder mehrere Nutzer

in diesen Parzellen hast.
Für jede Planung sind z.B. die Rettungswege anders zu beurteilen.
Wie nennt man nun sinnigerweise die einzelnen Flächen?
Für das Großraumbüro mit einem Nutzer: eine Nutzungseinheit Büro
Für die 3*400m²-Einheiten mit einem Nutzer: eine Nutzungseinheit Büro
Für mehrere Einheiten mit unterschiedlichen Nutzern: mehrere "brandschutztechnische" Nutzungseinheiten
Ggf. ist das gesamte Gebäude eine Nutzungseinheit Büro. Das hilft für die brandschutztechnische Betrachtung aber nicht weiter.

Im Prinzip weiß doch jeder, was gemeint ist und wir diskutieren nur über den richtigen Begriff. Eine einheitliche Legaldefinition von Nutzungseinheit existiert m.E. aber nicht; da gibt es mehrere...

Gruß
Matthias

Baerschmann

Hallo Mathias

Ich bin voll und ganz bei Dir! Leider weiß eben nicht jeder was gemeint ist.
Sogar gestandene BS- Planer behaupten, dass die Gebäude (vor allem die Bürogebäude) in Nutzungseinheiten oder Teilnutzungseinheiten durch Trennwände zu unterteilen. Mehr als 400 m² kann die Feuerwehr nicht beherrschen. Mir liegen entsprechende Schulungsunterlagen von Sachverständigenausbildungen vor.

Solche Anforderung ergibt sich nicht aus den Bauordnungen der Länder. Diese fordert lediglich Brandwände, Decken und die notwendigen Rettungswege (siehe Eingangsbeitrag von mir). Flächenbegrenzungen von Nutzungseinheiten sind in den Standardbauten lediglich geregelt, wenn sich Nutzungseinheiten über 2 Geschosse erstrecken.

Das gilt meist auch für Sonderbauten. Ein Kaufhaus hat auch keine Flächenbegrenzung, nur wenn bestimmte Flächen überschritten werden, müssen Brandwände oder entsprechend ausgelegte Ladenstraßen diese Verkaufsstätten unterteilen. Die zulässige Größe der Brandabschnitte oder die zulässige Anzahl der zusammenhängenden Geschosse ist von der installierten Anlagentechnik abhängig.

Die vorgenannte Auffassung der gestandenen BS- Planer (auch Prüfsachverständige),

dass unterschiedliche Nutzer immer durch Trennwände voneinander zu trennen sind oder bei entsprechender Ausdehnung eines Nutzers dieser Nutzungsbereich zu unterteilen ist

ergibt sich nicht aus den Bauordnungen.

Gruß Norbert

Roland_Witzl

Hallo Forum,

zum besseren Verständnis, wie eine Nutzungseinheit aus bauordnungsrechtlicher Sicht (in Bayern und vielleicht auch in anderen Bundesländern) definiert werden kann, hilft vielleicht folgende Ausführung der Obersten in Bayern. Zu finden unter „BayBO - Häufig gestellt Fragen“, Punkt 1.2:

Was versteht man unter einer „Nutzungseinheit“?
Der Begriff „Nutzungseinheit“ ist im Gesetz nicht abschließend definiert. Aus der beispielhaften Aufzählung in Art. 31 Abs. 1 BayBO (§ 33 Abs. 1 MBO) – „Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten“ – lässt sich jedoch ableiten, dass damit eine baulich abgegrenzte Folge von Räumen gemeint ist, die eine betrieblich/organisatorisch selbstständige Einheit bildet. Brandschutztechnisch getrennte Abschnitte innerhalb dieser Einheit bilden keine eigenen „Nutzungseinheiten“, sondern stellen – im Sinne der Regelung in Art. 34 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 Halbsatz 2 BayBO (§ 36 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 MBO) – lediglich „Teile einer (größeren) Nutzungseinheit“ dar.

MkG,
R.Witzl

Roland_Witzl

… notwendige Flurwände dürfen (z.B. im Dachgeschoss) aber auch nur bis zu einer Unterdecke geführt werden, wenn die Unterdecke raumabschliessend mindestens feuerhemmend (in einem Kellergeschoss feuerbeständig) ist!

MkG,
R.Witzl

Roland_Witzl

Sorry, das war wohl der falsche Chat! ;-)
R.Witzl

firefly

Allein, dass eine Oberste Baubehörde schreibt "Der Begriff Nutzungseinheit ist im Gesetz nicht abschließend definiert", ist bereits eine Frechheit!
Die zweite Frechheit in Bayern sind die FAQ's („BayBO - Häufig gestellt Fragen“). Da gibt es weder einen eindeutigen Hinweis auf den Verfasser des Schriftstücks, noch gibt es eine Fußzeile, ein Datum oder einen Index. Unfassbar!
Ich weiß schon, ich schweife wieder vom Thema ab...

Baerschmann

Der Begriff NE wird in den Bauordnungen an unterschiedlichen Stellen für unterschiedliche Sachverhalte genutzt, weshalb auf eine klare Definition verzichtet wurde.

Die Schaffung bzw. die Abtrennung der Nutzungseinheiten ist eben nicht erforderlich. Nach dem Flur§ ergeben sich Erleichterungen in Bezug auf die Rettungswegführung (keine notwendigen Flure oder Zulässigkeit gefangener Räume).

Dem gegenüber dürfen die Rettungsege über die geschaffenen Nutzungseinheiten nicht ohne genehmigten Abweichungsantrag über die benachbarten Nutzungseinheiten geführt werden.

Die Rettungswegführung über benachbarte Nutzungseinheiten ist in den meisten Bundesländern ein Abweichungstatbestand und das nicht ohne Grund (in Bayern von Art. 34 Abs. 1 BayBO). Das gilt für alle Standardbauten und Sonderbauten, auch wenn beide Nutzungseinheiten zum selben Nutzer gehören. Durch die Vorhaltung von eigenen Rettungswegen der einzeln abgetrennten „Teilnutzungseinheiten eines Nutzers“ ergeben sich auch Verbesserungen für die Einsatzkräfte, da Rettungswege auch Angriffswege sind.

Wenn diese Abweichung im Einzelfall vertretbar ist, erfordert das noch formell umzusetzende Maßnahmen. Im obligatorischen Abweichungsantrag ist festzulegen, welche Maßnahmen zur Sicherung der Rettungswege getroffen werden müssen. Diese Vorgaben sind dann dauerhaft einzuhalten, vor allem sind diese in den Genehmigungsunterlagen dokumentiert, wodurch die Verantwortung des Betreibers auf ein höheres Maß gesteigert wird. Hier wird berücksichtigt, dass sich nach einigen Jahren Änderungen ergeben, bei denen die Gedanken des BS- Planers keine Berücksichtigung mehr finden.

Durch solche Festlegung in den Genehmigungsunterlagen bzw. im Abweichungsantrag werden schon geringe Nutzungsänderungen wie Fremdvermietungen eingeschränkt. Auch wenn solche Änderungen verfahrensfrei, also ohne weitere Prüfung erfolgen dürfen, gelten die Randbedingungen der Abweichung weiter.
Bevor es die 400 m² Regel gab (Schwelle keine Flure), führten die Rettungswege meist über allgemein zugängliche Flure. Das bedeutet auch jetzt noch, ohne Schaffung von gegeneinander abgetrennten Nutzungseinheiten oder Teilnutzungseinheiten, führen die Rettungswege über die notwendigen Flure, welche allgemein zugänglich sind, zu den notwendigen Treppenräumen oder Sicherheitstreppenräumen bzw. zu Ausgängen ins Freie. In Industriebauten bzw. Verkaufsstätten ohne Trennung der unterschiedlichen Nutzer auch über (allgemein zugängliche) Hauptgänge.

In den betroffenen Gebäuden ist es unwesentlich ob nun ein oder mehrere Nutzer diese Gebäude nutzen. Der Begriff allgemein zugänglicher Flur ist in diesem Zusammenhang sinnvoller als der Begriff notwendiger Flur, welcher bis 400 m² eben nicht mehr notwendig ist. Unabhängig von der Schaffung von Nutzungseinheiten und der Größe dieser sind notwendige Flure nicht gefordert, wenn die Rettungswege anderweitig gesichert sind.

Zusammengefasst bedeutet dass, die Schaffung von Nutzungseinheiten bzw. die Abtrennung zwischen den einzelnen Nutzern ist nicht erforderlich aber möglich. Alternativ können die Rettungswege über notwendige (allgemein zugängliche) Flure führen und das auch an den Büros der unterschiedlichen Nutzer vorbei. Nur wenn die jeweiligen Nutzer gegeneinander abgetrennt sind (Schaffung von NE oder Teilnutzungseinheiten), müssen für jede NE oder TNE eigene Rettungswege vorhanden sein.

Diese Aussage gilt auch für einige Sonderbauten sinngemäß (z. B. nach VKV oder IndBauRL aber über Hauptgänge oder notwendige Flure und notwendige Treppenräume, welche für alle Nutzer zugänglich sind).

Im Übrigen werden solche Fragen sehr oft an mich herangetragen. Wie auch Mathias schreibt ist immer der Einzelfall zu berücksichtigen.

Norbert Bärschmann