Abgrenzung Nutzungseinheit - Gesamtnutzung

Benutzer_2439

Folgende Bausituation:

mehrgeschossiges Bürogebäude einer Firma, jedes Geschoss ca. 200qm am Treppenraum angeschlossen, Treppenraum abgeschlossen, Höhe unter 13m

Frage: Kann man hier die Nutzungseinheiten aufaddieren, weil es ein einiger Nutzer ist (eine Firma) und damit das Gebäude zu GK 5 einstufen?

Nach meiner Ansicht ist jede Einheit nicht durch den Besitzer sondern durch die Abtrennung definiert. Wenn ein Geschoss abgeschlossen ist, d.h. der abgetrennte Bereich

Hintergrund: Das Bauamt stuft das Gebäude in GK5 ein und ich kann mich dem einfach nicht anschließen.

Gibt es eine Fundstelle, wo das genau (auch für das Amt) definiert ist?

clammer

Bei der Definition der Nutzungseinheiten kommt es insbesondere auf die "selbstständige" Benutzbarkeit an. Wenn also jede Etage für sich selbstständig nutzbar ist, ist dies ein Hinweis darauf, dass es sich um eigene Nutzungseinheit handelt.

Vielleicht helfen Ihnen auch die "Preussen" aus Berlin weiter:

"Nutzungseinheiten definieren sich als abgeschlossene, einem bestimmten Nutzungszweck zugeordnete Bereiche. Die Nutzungseinheit kann über mehrere Geschosse gehen, die intern miteinander verbunden sind. Zuordnung zu einem bestimmten Nutzungszweck bedeutet, dass diese Nutzungseinheiten allein

und selbständig der Nutzung zweckentsprechend genutzt werden können, z. B. Wohnungen, kleine Verwaltungseinheiten, Praxen, kleine Läden usw. einschl. notwendiger Nebenräume wie Toiletten."

Die Betonung liegt hier auf " ... mehrere Geschosse ... die intern miteinander verbunden ..." - "INTERN"!

Und weiter:

"Die Gebäudeklasse 4 umfasst Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m? Brutto-Grundfläche. Dies bedeutet, dass bei einer Fußbodenoberkante unterhalb von 13,00 m ein Nutzer mehrere Nutzeinheiten auf jeweils 400 m? begrenzen kann. Entscheidend für den Brandschutz ist die Betrachtung der Größe der jeweiligen Nutzungseinheiten und nicht die Anzahl der Nutzeinheiten, die ein Nutzer selber nutzt."

So sehen es zumindest die "Preussen" ... ;-))

Gruß

C. Lammer

(Beide Zitate aus: "Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht")

brandsicher

Ergänzung aus Preußen:

Die Nutzungseinheit ist reicht bis zur nächsten Trennwand oder zur Gebäudeabschlusswand. Da im Normalfall Decken auch raumabschließende Bauteile mit Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit sind, ist ?in der Regel? die Nutzungseinheit dort auch abgegrenzt.

m.f.G.

U. Drechsler

vonhof

Hallo,

das Bauamt hat trotzdem Recht. Es kommt nicht auf die Nutzbarkeit an, sondern auf die tatsächliche Nutzung. Und wenn ein Gebäude von nur einem Nutzer genutzt wird, ist es eben auch nur eine Nutzungseinheit.

Das mag in Berlin anders ausgelegt werden. Ob die Berliner Interpretation richtig ist? Die Berliner sind sich wohl selber nicht ganz sicher und schreiben auch: "Die Fachkommission Bauaufsicht der Bauministerkonferenz wird sich anlässlich der Überarbeitung der MBO nochmals mit dem Begriff "Nutzungseinheit" beschäftigen."

Ich weiß nicht, ob die Berliner Interpretation nicht mehr Wunsch als Wirklichkeit ist. Wenn das so wäre, bräuchte man den § 33 Abs. 1 mit seiner Definition und vor allem den § 36 Abs. 1 Nr. 4 BauO Bln überhaupt nicht. Oder kann mir jemand ein Beispiel nennen, wo das dann Sinn machen würde?

In Bayern ist das Gebäude eindeutig Gebäudeklasse 5.

Gruß

Alexander Vonhof

Benutzer_2439

@Vonhof:

Wenn das so wäre, dass müsste allein schon der Umstand, dass jemand mehrere Geschosse eines Hauses miete, eine Änderung der GK und daher Umnutzung bedeuten.

Kriterium ist doch, wie groß die am Treppenraum angeschlossenen Nutzungseinheiten sind für die Türe, die Größe der NE für die Einstufung notwendiger Flur usw.

Es geht doch hier gar nicht um die tatsächlichen Besitzzuordnungen, sondern um die Größen der abgeschlossenen Einheiten. Wenn die Nutzungseinheiten intern mit Treppe verbunden sind, dass ist sicherlich die NE groß und entsprechend zusammenhängend gegeben. Sind die NE aber je Geschoss getrennt und nur durch den allgemeinen Treppenraum verbunden, kann man diese NE nicht aufaddieren.

Die Größe der NE >400 ist doch auch für die Feuerwehr das Kriterium der Brandgröße. Je größer die Fläche, desto schwieriger zu löschen. Wenn man eine große Fläche bei einheitlicher Nutzung in kleine Flächen sauber unterteilt, verringert sich auch das Problem der Feuerwehr und die Einstufung ist niedriger. Durch diese Unterteilungen kann man ja dann auch im Konzept den notwendigen Flur in einer NE umgehen.

Daher erscheint mir die Begründung der Größe der NE bezogen auf die Besitzer/Nutzer, unabhängig von der baulichen Trennung der NE nicht schlüssig.

WernerMueller

@ Vonhof:

Ja, es kommt auf die tatsächliche Nutzung und nicht auf die theoretische Nutzbarkeit an.

Aber: Die Nutzung von vier räumlich getrennten (weil übereinander liegenden) Büroeinheiten durch EINEN Nutzer ist auch tatsächlich eine Büronutzung in vier Nutzungseinheiten. Die tatsächliche Nutzung durch EINEN Nutzer (also z.B. eine Firma) ist doch baurechtlich gar nicht wirklich fassbar bzw. lässt sich doch in der Form und in dem beschriebenen Gebäude gar nicht genehmigungsrechtlich festschreiben.

Im Bauantrag wird doch im einfachsten Fall ein Stück Bürogebäude beantragt, das hat vier Geschosse ? 200 qm, einen Treppenraum und in jedem Raum steht "Büro" drin. Ob nun alle Geschosse durch einen Nutzer genutzt werden oder jedes Geschoss für sich, das kann sich doch im Laufe der Nutzung durchaus ändern und -ganz wichtig- ist bauordnungsrechtlich irrelevant.

Insofern bestimmt hier sehr wohl die Bauform, die die bauliche Abtrennung der Nutzungseinheiten vorgibt, die Gebäudeklasse. Ansonsten lässt sich das doch gar nicht aufdröseln oder würde Probleme bei der Abgrenzung schaffen, die (eigentlich) gar nicht existieren.

Gruß

Werner Müller

vonhof

Tja, ist aber trotzdem so.

Nutzungseinheiten sind Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten. Das ist die Realdefinition aus der BayBO/MBO, und zwar die einzige Realdefinition.

Wenn eine Teilfläche eines Büros nicht als selbstständige Betriebsstätte, sondern eben nur als eine Teilfläche betrieben wird, egal auf welcher Etage, ist sie eben keine eigene Nutzungseinheit.

Die Antwort auf die Frage "Gibt es eine Fundstelle, wo das genau (auch für das Amt) definiert ist?" lautet also: Art. 31 Abs. 1 BayBO.

Wer es nicht glaubt: Beim Ministerium nachfragen.

Es geht ja auch nicht nur um die Trennung, sondern auch um das bauaufsichtliche Verfahren, das damit verbunden ist. Und ja: Es kann sich die Gebäudeklasse ändern, wenn ein Mieter eine Teilfläche hinzumietet. Und doch: Es lässt sich genehmigungsrechtlich festschreiben, wieso nicht? Wenn sich die Gebäudeklasse ändert, liegt eine Nutzungsänderung vor. Wo ist das Problem? Und nein: Es gibt keine Probleme bei der Abgrenzung. Die Grenze verläuft im Kopf, weil das System eben nicht den Erwartungen oder früheren Erfahrungen entspricht.

Wir betreiben das System ganau so seit 4 1/2 Jahren, also seit Einführung der BayBO. Weil eben die Oberste Baubehörde dieses von Anfang an auch so in Öffentlichkeit getragen hat. Und das Ganze funktioniert ohne irgendwelche Probleme.

Also wie immer: Nichts hineininterpretieren, sondern lesen, wie es dasteht. Die Bauordnung macht nicht immer das, was man selber gerne hätte.

Schöne Grüße

Alexander Vonhof

Benutzer_2439

Evtl. ist die Aussage von Herr Vonhof zutreffend. Die Antwort verbirgt sich aber nicht in Art. 31 sondern in Art. 34 (1) 4.

innerhalb von Nutzungseinheiten, die einer Büro- oder Verwaltungsnutzung dienen, mit nicht mehr als 400 m?; das gilt auch für Teile größerer Nutzungseinheiten, wenn diese Teile nicht größer als 400 m? sind, Trennwände nach Art. 27 Abs. 2 Nr. 1 haben und jeder Teil unabhängig von anderen Teilen Rettungswege nach Art. 31 Abs. 1 hat.

Ich halte das zwar weiterhin für Unsinn, jedoch ist das wohl bürokratisch/formal so definiert. Man kann nur hoffen, dass in der Neufassung der BayBO das überdacht wird, weil man damit allein schon durch eine Änderung der Vermietung ein Gebäude von GK3 auf GK5 verändert.

WernerMueller

Hallo Vonhof,

mehrfacher Einspruch:

1) Zunächst behaupte ich, dass der Begriff "Nutzungseinheit" in Art. 31 (1) BayBO mit dem in Art. 2 (3) BayBO nicht unbedingt identisch ist. Insbesondere weil der Begriff eben keine Legaldefinition hat, muss dieser immer im Sinnzusammenhang ausgelegt werden. Eine "blinde" Übernahme des Begriffes aus Art. 31 zur GK-Einstufung halte ich nicht für richtig.

2) Aber wenn man`s doch tut und auf dem Begriff "selbstständige Betriebsstätte" herumreitet: Wenn man also -auf der Grundlage des Art. 31- dem jeweiligen Einzelgeschoss die Selbstständigkeit als Betriebsstätte abspricht (weil ja alle zusammen die Betriebsstätte sind und daher addiert werden muss), braucht man dann eigentlich -dem Wortsinne des Art 31 folgend- zwei Rettungswege? Denn gefordert sind diese doch eben nur für selbstständige. Ist Unsinn, klar, aber zeigt, wohin die wortwörtliche Auslegung eines Gesetzestextes führen kann.

3) Auch mit dem Art. 36 (1) Nr. 4 BayBO könnte man so das Beispiel von mh-ing platzen lassen: Wenn die Nutzungseinheit tatsächlich alle Geschosse beinhaltet (= 4 x 200 = 800 qm), dann wird es wohl auch leider nichts mit dem Wunsch, die notwedigen Flure entfallen zu lassen, weil 800 > 400. Schade. Aber sicher vom Gesetz her nicht so gewollt.

4) Welche Folgen hat denn die Einstufung GK 4 oder 5 eigentlich? Baulich eigentlich nur die Tragwerksanforderung. Dem Tragwerk ist es aber herzlich egal, ob im 2. und 3. Stock die Firma den gleichen Namen hat oder der Kopierer für alle nur im Erdgeschoss steht.

5) Weitere Folge: Das Gebäude der GK 5 ist -im Gegensatz zur GK 4- prüfpflichtig...nun ja, ein Schelm, wer Böses denkt...

6) Probleme bei der Abgrenzung. Beispiele gefällig?

a) Konzern (xx AG) mit Tochterfirmen aa GmbH, bb GmbH. Eine Immo-GmbH (Tochter der xx AG) mietet (vielleicht vom Eigentümer) und vermietet -sogar zimmerweise- die Büroflächen an die Schwester-GmbHs. Änderung der Gebäudeklasse? Bauantrag auf Nutzungsänderung von Büro in Büro?

b) Beispielhaus von mh-ing: 3. Obergeschoss wird von der Firma, die im EG bis 2. OG bereits sitzt, hinzugemietet. Mist, wir brauchen einen Bauantrag wegen Nutzungsänderung und brauchen jetzt notwendige Flure in jedem Geschoss.

c) wie b. der Eigentümer der Fa. aus EG - 2.OG mietet nicht, sondern kauft die Firma im 3. OG. Organisatorisch haben die nichts miteinander zu tun. Steuerrechtlich fasst er die Firmen in einer Holding-GmbH zusammen. Bauantrag und Nutzungsänderung?

d) ...

7) Als Kompromiss (Zitat aus Koch/Molokowsky/Famers, RNr. 77 zu Art 2 BayBO (da greift man einfach auch wieder zum 31iger): "Der Begriff der Nutzungseinheit wird in der Bauordnung nicht definiert. In Art. 31 Abs. 1 werden (wie in Art. 15 Abs. 2 a. F.) Beispiele aufgezählt: Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebs- und Arbeitsstätte. Daraus ist zu schließen, dass es sich bei einer Nutzungseinheit um eine Summe von Aufenthaltsräumen und zugehörigen sonstigen Räumen handelt, die räumlich und organisatorisch zusammenhängen und daher als Einheit betrachtet werden können".

Ich würde hier die Betonung auf "räumlich und organisatorisch" legen. Wenn kein räumlicher Zusammenhang, dann eben auch keine addierte Nutzungseinheit.

Gruß

Werner Müller

clammer

@mh-ing

Da ich nicht in Bayern tätig bin, kann ich nur "indirekt" helfen.

Im Kommentar zur BauO NRW heißt es:

"Unter einer Nutzungseinheit wird, ohne dass dieser Begriff gesetzlich definiert worden wäre, eine räumliche Einheit verstanden, die von einem Einzelnen oder einer Gruppe von Personen für einen gemeinsamen Zweck in der Weise genutzt wird, dass eine baulich nachhaltige Trennung der einzelnen Räumlichkeiten NICHT erforderlich ist."

Gerade diese räumliche Trennung ist aber zwischen den Geschossen notwendig.

und weiter:

"Der Begriff Nutzungseinheit und eine Größenfestlegeung (< 400m?) dient in der MBO der Steuerung für die Gebäudeklasseneinteilung mit den darauf folgenden brandschutztechnischen Anforderungen."

Das interpretiere ich so, dass wenn Sie das Gebäude in Nutzungseinheiten von < 200 m? eingeteilt haben, die Einstufung korrekt ist.

Damit ist der von der Baubehörde betrachtete Fall nicht ausgeschlossen; die Nutzungseinheit könnte auch über allen Etagen gehen. Dann ist aber auch ein "anderer" Brandschutz nötig bzw. möglich.

Die Preisfrage ist also, wer legt was fest. Siehe hierzu auch §11 der (bayrischen) BauVorlV:

"Für den Nachweis des Brandschutzes sind im Lageplan, in den Bauzeichnungen und in der Baubeschreibung, soweit erforderlich, anzugeben:

...

3. die Nutzungseinheiten, ..."

Gruß

C. Lammer

clammer

@Werner Müller

"Zunächst behaupte ich, dass der Begriff "Nutzungseinheit" in Art. 31 (1) BayBO mit dem in Art. 2 (3) BayBO nicht unbedingt identisch ist."

Ja, dies wird am Beispiel der bayrischen Hochhausverordung deutlich: Hier heißt es mehrfach "Wohnungen und zu Nutzungseinheiten vergleichbarer Größe". Die Hochhausverordung ist zwar eine Sonderbauverordnung, die Einteilung in Gebäudeklassen ist davon aber unberührt.

Gruß

C. Lammer

Benutzer_822

Eine Nutzungseinheit ist eine für einen abgeschlossenen Nutzerkreis geschaffene Einheit, die mit Trennwänden und Decken umgeben ist und durch eine Zugangstür betreten wird. So wird es in der MBO und in allen Bundesländern gesehen, bestimmt auch in Bayern.

Da ein Bauherr keinen Nutzer angibt, wenn er eine Baugenehmigung erhält und sein Gebäude insgesamt oder in Teilen selbst nutzen oder an wen auch immer genehmigugungsfrei vermieten kann, ist alles andere auch albern.

Art 2 (6) steht anderen Interpretationen auch entgegen, weil NE als Bruttogeschoßflächen zu ermittzeln sind, nicht nach Personen.

Der Hintergedanke der Gebäudeklassen ist, wir haben das 1997 bis 2002 ausführlich diskutiert, der Brandschutz. Und der bestimmt sich nach den max 400 m?, die eine "kleine Feuerwehr" beherrschen kann (GK 1, 2, 4) oder die geräumt wird (noch GK 3) oder so angefordert wird, daß sie auch ohne Feuerwehreinsatz stehen bleibt (GK 5 F 90). Und da passen keine Nutzerpersonen, die das Ganze oder das Halbe gemietet haben oder nutzen. Rein baulich. mfg Schächer

vonhof

Hallo Herr Müller,

zu 1)

Die Begriffe sind immer gleich.

zu 2)

In jedem Geschoss müssen in jeder NE zwei Rettungswege vorhanden sein. Ist doch wie immer.

zu 3)

Genau deshalb gibt es den Art. 34 Abs. 1 BayBO.

zu 4)

Dem Bauordnungsrecht aber nicht.

zu 5)

Gebäudeklassen sind nicht verhandelbar...

zu 6)

Das ist halt so.

zu 7)

Sie hängen doch räumlich zusammen. Sie sind in ein- und demselben Gebäude. Und: Der Betreiber der gemeinsamen Etagen hat Zugang zu allen seinen Etagen und Räumen. Das ist der erforderliche räumliche und organisatorische Zusammenhalt. Lesen Sie auch mal bei Jäde nach...

Nehmen wir doch genau dasselbe Gebäude, wie von mh-ing beschrieben. Nur dass es diesmal kein Bürogebäude ist, sondern ein Hotel, das sich über vier oder fünf Etagen erstreckt. Selber Grundriss, selbe Raumaufteilung, mit Empfang und Besprechungsräumen im EG, Einzelräume in den OGs. Und statt von Büroräumen gibt es jetzt Beherbergungsräume. Da ist doch auch das gesamte Gebäude ein einzelnes Hotel, also genau eine Nutzungseinheit, und nicht vier Hotels.

Jetzt können Sie sich Ihre Argumentation von oben noch einmal vornehmen, und noch einmal nach der Sinnhaftigkeit ableuchten - nicht nur in Bezug auf eine Büronutzung, sondern auf alle denkbar möglichen Nutzungen. Und dann werden Sie feststellen, dass es genau so richtig ist, wie es in der BayBO steht, und wie das Gebäude von der Bauaufsicht eingestuft wurde.

Die BayBO unterscheidet dem Wesen nach nicht nach Nutzungsarten. Alle Grundanforderungen sind für alle Nutzungen gleich.

Gruß

Alexander Vonhof

vonhof

Hallo Herr Schächer,

über die Schreibtische in unserem Büro laufen im Jahr ungefähr 120 Brandschutzprüfungen. Das dürften also bisher an die 1000 Prüfungen sein. Glauben Sie mir: Da war bisher kein einziges Bauvorhaben dabei, wo der Bauherr nicht gewusst hätte, welchem Zweck sein Gebäude dienen soll und wer da einziehen soll (Fremd- oder Eigennutzung).

Wenn der Bauherr "keinen Nutzer angibt", erhält er erst gar keine Baugenehmigung, denn dann ist sein Bauantrag nicht hinreichend bestimmt. Wenn Sie da andere Erfahrungen mit "Ihren" Bauaufsichtsbehörden haben, sollten Sie da mal intervenieren...

Gruß

Alexander Vonhof

WernerMueller

Hallo Vonhof,

zu 1) Nö. Könnte man meinen. Ist aber nicht so.

zu 2) Nö. Zwei Rettungswege sind nur in selbstständigen Betriebsstätten erforderlich. Weil es nach Deiner Auffassung auch nichtsselbsständige Betriebsstätten gibt, wären die dort nicht erforderlich. Mein ich ja auch nicht ernst, wäre aber nach Deiner Auslegung so möglich.

zu 3) Nö. Der 34 (1) Nr. 4 gilt sinnvollerweise nur bei räumlich zusammenhängenden NE. Alles andere ist doch von der Sache her Unsinn.

zu 4) Schon. Die Frage nach den Folgen der Einstufung könnte einen Hinweis darauf geben, ob man mit der Addierung richtig liegt. Oder vielleicht doch etwas mißversteht und einem theoretischen Hirngespinst hinterherläuft.

zu 5) Sorry, falsch ausgedrückt: Es könnte der Eindruck entstehen, das Du persönlich eine vermeintliche Prüfpflicht als durchaus positiv ansiehst.

zu 6) Aha, St. Bürokratius lässt grüßen.

zu 7) Genau, das Hotel, darauf habe ich gewartet: Rein rechtstheoretisch: Eine Nutzungseinheit. Vielleicht. Rein praktisch: Ist der Begriff der NE im Hotel überflüssig (zumindest brandschutztechnisch), da sämtliche (alle?) Anforderungen schon unterhalb der NE-Definition (und auch der GK) aufgehängt bzw. geregelt sind (z.B. Tragwerk, Wände zwischen Beherbergungsräumen, zu anderen Räumen, Rettungswege etc.). Die Definition einer NE ist daher in der praktischen Umsetzung irrelevant. Noch nicht mal verfahrenstechnisch hat die Definition der Nutzungseinheit bzw. die GK-Einstufung des Hotels eine Auswirkung.

Hinsichtlich der Sinnhaftigkeit: Ok, lassen wir das Büro beiseite und nehmen das 0815-Wohngebäude. 4 Geschosse, 4 Wohnungen, jede 205 qm.

Ich kaufe jetzt zwei Wohnungen für mich und meine Familie. Kinder oben, Eltern unten. Ist das jetzt eine gemeinsame NE > 400 qm und das Gebäude fällt aus der GK 4 raus? Sorry, das ist Blödsinn. Aber wenn doch: Dann kaufen halt meine Kinder die obere Wohnung. Dürfen die dann jetzt noch nach unten zum Mittagessen kommen?

Zum Jäde: Ich lese da "Nutzungseinheit ist eine in sich abgeschlossene Folge von Aufenthaltsräumen, die einer Person oder einem gemeinschaftlichen Personenkreis zur Benutzung zur Verfügung stehen."

Ich unterstreiche in meinem Kommentar "in sich gechlossene Abfolge".

Und weiter lese ich dort: "Ob eine Nutzungseinheit vorliegt oder nicht, hängt also nicht von der baulichen Ausgestaltung, nicht davon ab, ob ein bestimmter Raum oder eine bestimmte Abfolge von Räumen in einer bestimmten Weise bautechnisch gegenüber einem anderen Raum oder anderen Räumen abgeschlossen sind, sondern von der Einheitlichkeit der Nutzung und den Nutzerkreises".

"bestimmte Abfolge von Räumen" hab ich mir unterstrichen.

Und noch weiter lese ich: "Liegt aber eine bautechnisch in der vorgeschriebenen Weise gegenüber anderen Räumen abgeschottete Nutzungsenheit vor, ändert sich daran nichts, wenn mehrere ursprünglich von unterschiedlichen Nutzern genutzte Nutzungseinheiten nunmehr von einem Nutzer genutzt werden, soweit nicht der neue (Gesamt-)Nutzer z.B. Trennwände zwischen (bisherigen) Nutzungseinheiten beseitigt".

Der Satz erklärt doch implizit schon alles, was wir heute diskutiert haben.

Und zur Antwort an Franzl: Durchaus ist die NutzUNG bis zum Zeitpunkt der Baueingabe klar, aber der NutzER, der lässt oft lange auf sich warten...komisch, wieso haben meine Bauherrn dann doch immer eine Baugenehmigung bekommen?

Gruß

Werner Müller

vonhof

Tja, ist trotzdem so, und ich hab´s auch nicht erfunden.

Bei Wohnungen kommt es nicht auf die Selbständigkeit an. Es heißt ja "Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten". Jede Wohnung ist auch "unselbständig" eine eigene Nutzungseinheit.

Büros sind - soweit gewerblich genutzt - halt Betriebsstätten.

Zu dem Jäde-Kommentar-Auszug RdNr. 81a: Da geht es um das nachträgliche Zusammenfassen von Nutzungseinheiten. Steht hier nur am Rande zur Debatte, denn es steht ja bereits fest, dass es nur ein Nutzer ist. Dafür darf ich aber noch auf den letzten Satz der RdNr. 60 hinweisen (Eine Nutzungseinheit ist auch eine Schule (und nicht etwa jedes Klassenzimmer)). Dann haben wir auch alle durch.

Und zur Angabe im den Bauplänen: siehe clammer bzw. § 11 BauVorlV. Der Bauherr muss die Nutzungseinheiten angeben, also auch aus mehreren Teilflächen "zusammengesetzte" Nutzungseinheiten als eine Nutzungseinheit ausweisen. Es geht also durchaus um Nutzer. Anderenfalls wird entgegen der Bauvorlagen gebaut, was bekanntlich verboten ist.

Schönen Abend

Alexander Vonhof

Benutzer_1653

Hallo,

Ich sehe das wie Herr Schächer, Herr Werner Müller u.a.

Hinterlegen möchte ich das mit der Vollzugsbekanntmachung zur Punkt 2.3.2 ThürBO, die wie die BayBO auf der MBO basiert. Aus dem Satz 2 geht hervor, dass durch einen Nutzer genutzte und brandschutztechnisch abgetrennte Bereiche als eine NE zu betrachten sind. Es steht nicht geschrieben, dass einzelne Bereiche über Abtrennungen hinweg als NE zusammengefasst anzusehen sind. Dies wird nochmals explizit in Satz 5 herausgestellt.

Ich finde den Ansatz, die Nutzungseinheit über die Einhaltung der an sie zu stellenden materiellen Anforderungen der jeweiligen BO zu definieren, als sinnvoll. Also ob z.B. die FRWege und die Abtrennung (Trennwand, Decke) in der geforderten Weise vorhanden sein werden. Eine andere Definition lässt sich nur herbeideuten.

Fachlich sehe ich das, wie Herr Schächer ausgeführt hat, mit den Einsatzgrenzen der Feuerwehr begründet. Das Abstellen auf die Nutzung mehrerer brandschutztechnisch abgetrennter Bereiche durch nur einen Nutzer ist nach meiner Auffassung unerheblich, da hieraus kein Risiko abzuleiten ist und auch kaum bauordnungsrechtlich geregelt werden kann, wer welche Nutzungseinheit nutzen darf. Ich kenne jedenfalls keine Vorschrift, die aussagt, dass derselbe Nutzer nicht mehrere NE innerhalb eines Brandabschnittes oder Gebäudes nutzen darf.

zu Punkt von Herrn Vonhof am 06.08.12 17:08:

Mit der Nutzung mehrerer Geschosse als Hotel geht zumeist die Einstufung als Sonderbau einher, womit i.d.R. Anforderungen weitgehend unabhängig der Gebäudeklassen zu beachten sind.

Ausnahme sind u.a. die Flurwände die sowieso unabhängig von der Gebäudeklasse sind. Im Falle der Treppenraum- und Fahrschachtwände kann man sagen, dass diese nicht zur Herberge gehören und dann nach MBeVO feuerbeständig abzutrennen seien oder sie gehören dazu und führen ggf. zur GK5 so dass die dann höheren Forderungen der BO greifen. Kein Problem oder...? Im Idealfall sagt man, die BStätte gliedert sich durch Decken, Trennwände, Treppen und Flurwände in brandschutztechnische Nutzungseinheiten, womit o.G. entspr. GK 4 möglich werden.

In Art. 2 Abs. 4 BayBO wird doch schon nach Nutzungsarten differenziert.

06.08.12 17:16

Weder in den Formularen noch der Vorlageverordnung wird verlangt, einen speziellen Nutzer auszuweisen. Es gibt die Hinweise auf Art und Anzahl der Personen. Dass bezieht sich doch eher darauf, ob es sich um Kinder, Behinderte, Ortskenntliche, Fremde oder Andere handelt. Umgekehrt müsste man bei einem Mieterwechsel die Bauaufsicht einschalten.

Grüße Arnulf

clammer

Um noch einmaal auf die Frage von mh-ing zurückzukommen.

M. E. ist seine Vorgeehsnweise richtig; das Gebäude fällt in die GK 4.

Der BayBO liegt, wie der MBO, ein Grundkonzept für Regelbauten zu Grunde. Daher muss man diese Regelungen im Zusammenhang sehen.

Die Einstufung in die GK anhand der Größe der Nutzungseinheiten spiegelt sich auch an anderer Stelle der BayBO wieder; hier u. a. bei den brandschutztechnischen Anforderungen an Nutzungseinheiten bis 400 m?.

Und eben diese 400 m? finden sich bei der Einteilung der GK wieder.

Wäre die NE größer als 400 m? (z. B. Großraumbüro bis 1.600 m?), käme die Einstufung in GK 5 zum Tragen.

Gruß

C. Lammer

vonhof

Nein, in Bayern eben nicht. Das Bauamt hat Recht.

Alle Argumente, die hier gegen diese Auslegung vorgebracht wurden, basieren auf technischen Gesichtspunkten oder auf Gründen der "Handhabbarkeit". Und auf Auslegungen aus anderen Bundesländern.

Es geht aber im Baurecht nicht nur um Technik, und schon gar nicht nur um Brandschutz. Es geht (leider) noch nicht einmal um Praxisnähe.

Ein Bürogebäude anders zu behandeln als andere Gebäude macht aus rechtlicher Sicht - und darum geht es hier vorrangig - keinen Sinn. Für alle Gebäudearten gilt:

Ein Betreiber = ein Nutzer = eine Nutzungseinheit.

mh-ing hat in Bayern keine Chance, von der vom Bauamt "auferlegten" Gebäudeklasse 5 "herunterzukommen".

Ob das nun aus technischer Sicht sinnvoll ist oder nicht. Rechtlich ist das so. Es macht technisch aber auch keinen großen Unterschied.

@Arnulf: Gebäudeklassen und die Einstufung als Sonderbau haben nichts miteinander zu tun. Art. 2 Abs. 4 BayBO unterscheidet nicht nach Nutzungsarten, sondern ist eine Auflistung, wann ein Gebäude ein Sonderbau ist. Eine Einstufung als Sonderbau heißt "nur" bauaufsichtliches Vollverfahren und bewirkt keine materiellen Anforderungen. Und Beherbergungsräume sind keine Nutzungseinheiten, und einzelne Geschosse von Hotels auch nicht. Das ist eindeutig geklärt. Genauso, wie Klassenzimmer keine eigenen NE sind und die Geschosse von Schulen auch nicht. Und im Bereich geregelter Sonderbauten können in Bayern keine höheren Anforderungen gestellt werden. Von daher trifft vieles aus Ihrem Beitrag einfach nicht zu.

Gruß

Alexander Vonhof

LaNie

Ich muss ebenfalls Herrn Müller und Herrn Schächter zustimmen. Unsere Bauaufsichtsbehörde und die Prüfsachverständigen mit denen ich bisher zu tun hatte, sehen dies ebenfalls so. Auch im Kommentar (Molodovsky Rn. 70) zu BayBO wird es so gesehen.

Herr Vonhof, ich glaube Sie liegen falsch.

Eine Nutzungseinheit sind räumlich und organisatorisch zusammenhängende (Aufenthalts-)räume - unabhängig vom Nutzer. Es geht eben nicht um Nutzer, sondern um Nutzungseinheiten! Anders herum könnte man ja sonst auch behaupten, dass eine Wohnung und eine räumlich getrennte Praxis eines Arztes nur eine Nutzungseinheit sind, da es ein und derselbe Nutzer ist - dies sind aber definitiv zwei Nutzungseinheiten.

Z.B. besteht ein Bürogebäude mit verschiedenen Büroetagen, die selbstständig benutzt werden können (jeweils eigene WC´s, Teeküche etc.) auch aus eigenen Nutzungseinheiten.

Anders wäre es in der Praxis gar nicht mehr umsetzbar. Oder wie wollen Sie dem Eigentümer eines neu gebauten Bürogebäudes, der eine Etage bisher vermietet hatte, erklären, dass - wenn er dass Geschoss in unveränderter Form zukünftig selbst nutzten möchte - ggf. die Brandschutzanforderungen plötzlich nicht mehr ausreichend sind, da sich die Gebäudeklasse ändert? Da könnten sich ja Gebäudeklassen ohne Nutzungsänderung und bauliche Eingriffe ändern - das kann nicht sein und ist aus meiner Sicht nicht im Sinne des Gesetzgebers.

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