Einstufung Gebäude - Arbeiterwohnheim oder Wohnen?

Feuer-Hewi

in Bayern; - Diskussion mit der Bauaufsicht;
Gegenstand /Sachverhalt:
Doppelhaushälfte, Wohnhaus, 2 geschossig; ca. 200 m² Wohnfläche + ca.100 m² teil-ausgebauter Keller mit großem Aufenthaltsraum (Kellerbar) und Hobbayraum; Küche, 2 Bäder, Schlafräume, Wohn- und Esszimmer; - also "normale" Wohnung;
gegenwärteige Nutzung: vermeitet an (ausländische) Arbeiter / Monteure mit teils kurzfristigen Mietverträgen von 6 Wochen bis zu 6 Monaten; max. 10 Personen möglich; real 6-8 Personen;
nun ist jemand der Bauaufsicht der Meinung, das sei ein Arbeiterwohnheim, Sonderbau n. BayBO, Art. 2(4)11;
ich stufe es als "normales" Wohnen ein, da keine "Unterbringung" im Sinne des Punkt 11 und keine "Heimleitung/Organisation" mit Hausordnung usw. vorhanden ist; die Kriterien "Wohnheim" sehe ich nicht zutreffend;
ich sehe es als wohnen, vergleichbar mit einer Wohn-WG oder Großfamilie, - keine Sonderbaunutzung;
aus meiner Sicht schreibt das Baurecht keine Mindestmietzeit vor und eine Fluktation der Mieter ist nicht geregelt;
(wie sind eigentlich AirBNB-Wohnungen oder privat vermeitete Fereienwohnungen einzustufen? - auch nur sehr kurze Mietzeiten)
ggf. könnte die Stadt wegen der Stellplatzanzahl kommen, doch "Wohnung ist Wohnung" und die meisten Arbeiter sind real ohne Auto hier; 3 Stellplätze sind vorhanden, mehr wären aber kein Problem;
Wie ist ihre Einschätzung und wer hat hier einschlägige Erfahrung?

mfG der Feuerteufel

bskonzept

VG Düsseldorf, Urteil vom 10.05.2012 - 4 K 5269/11

Das hilft vielleicht ein wenig weiter: Es definiert ein Wohnheim als ein Gebäude mit Gemeinschaftsräumen (Bad, Küche) und dem Privatzimmer. Ein Appartementgebäude wäre es, wenn jeder seine eigene "Mini-Wohnung" mit Küche, Bad, Privatraum hat.

Wenn die Mietverträge auch bis auf 6 Monate befristet sind, spricht auch vieles für ein Wohnheim, da es sich hierbei um ein "Rotationssystem" handelt...

Eine "Wohn-WG" ist es eher nicht, da sich die WG nicht selbst verwaltet, also die Bewohner selbst aussucht. Das macht der Vermieter, der mit denen den jeweiligen Mietvertrag abschließt.

Somit kann man es schon als eine "sonstige Unterbringung" mit Wohnheimcharakter ansehen. Was es jedenfalls nicht ist, ist ein Beherbergungsbetrieb. Vielleicht hat ja jemand andere Gründe, die für normales Wohnen sprechen. Bin gespannt.

vonhof

Hallo Feuerteufel,

sehe ich genauso wie die Bauaufsicht. Je nach Ausgestaltung sind solche Nutzungseinheiten Beherbergungsstätten (eher selten) oder sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen (also auch kein Wohnheim, aber dennoch Sonderbau). Entscheidend ist der Grad der Selbststimmung, der für die einzelnen bzw. alle Mieter möglich ist, und die räumliche Ausgestaltung der Mieterzimmer. In solchen Unterkünften, wie von Ihnen beschrieben, ist die Selbstbestimmung zu sehr eingeschränkt, als dass man von einer Wohnnutzung sprechen kann. Eine Wohnung ist es nur, wenn ein "völlig selbstbestimmtes Wohnen" möglich ist. Das heißt auch, es ist in Wohnungen für WGs oder andere Wohnformen (wie der von Ihnen benannten Großfamilien) den bisherigen Mietern eigenverantwortlich freigestellt, ob sie ein neues Mitglied in ihren Kreis aufnehmen wollen oder nicht. Dass bei "Ihrer" Einrichtung die bisherigen Mieter da ein Mitspracherecht hätten, würde mich doch sehr wundern. Habe ich jedenfalls noch nie erlebt, bisher hat dort immer der Vermieter bestimmt, wer rein darf und wer nicht. Ist aber für die Selbstbestimmung ganz entscheidend.

Es kommt also nicht auf die vergleichbare Nutzung an, sondern den konkreten Ausgestaltungsrahmen.

Wo sich die Politik allerdings sehr verbogen hat, ist bei der Unterbringung von Asylsuchenden und Geflüchteten in Wohnungen. Hier würde die von Ihnen beschriebene Nutzung des Gebäudes tatsächlich als Wohnung durchgehen, weil es nicht gewollt war, hierfür Nutzungsänderungen zu beantragen. Aber das als Vergleich anzuführen, wird Ihnen vermutlich nicht weiterhelfen.

Gruß
Alexander Vonhof