Gebäude mit Balkon mit zu wenig Abstand

koala1111

Sehr geehrte Forumsmitglieder,

ich habe folgende Situation:
Bestandsgebäude, stirnseitig gegenüber Nachbargebäude / Nachbargrundstück mit einem Balkon (ca. 1,50x1,50m).
Das Nachbargebäude soll nun neu errichtet werden. Die Gebäude (Bestandsgebäude zu neu geplantem Ersatzbau) stehen in einem Abstand von 5,6-6,0m von einander (jeweils an Gebäudeaußenwand gemessen, beide Gebäude verfügen über ein Vordach mit jeweils ca. 0,80-1,0m Ausladung, das Bestandsgebäude zusätzlich über den genannten Balkon).
Bayern, Neubau ist Gebäudeklasse 4.
Problemstellung: Die Abstandflächen überdecken sich deutlich. Hierzu hat der Bauherr bzw. dessen planender Architekt beim zuständigen Landratsamt eine Voranfrage gestellt ob hier eine Abweichung möglich wäre mit Ergebnis ja wenn für die Aufenthaltsräume im Bestand genügend Belichtung nachgewiesen wird und die Belange des Brandschutzes in der Begründung der Abweichung gewürdigt werden.

-Lösungsansatz 1: Im Neubau eine Gebäudeabschlusswand errichten ==>Das ist aus Nutzungsgründen nicht gewünscht.

Lösungsansatz 2: Rückschneiden des Vordaches Bestand so dass zwischen Vordach Neubau und Außenwand Bestand ein Abstand von 5,0m eingehalten wird. Nun ist hier jedoch der Balkon vorhanden. Nimmt man die Regelung aus BayBO Art. 6 (Abstandsflächen) Absatz 6 müsste zwischen Bestand und Neubau ein Abstand von mind. 1,50m Balkon + 2,0m Grenzabstand + wenn man nun in Brandschutz denkt 2,50m zu Vordachkante Neubau + 0,80m Vordach = 6,80m vorliegen ==>trifft nicht zu. Damit ist auch BayBO Art. 28 (10) nicht anwendbar. Denke ich hier grundsätzlich falsch?
Lösungsansatz 3: Die Grundstücke gehören beide dem gleichen Eigentümer, eine Verschmelzung ist dementsprechend denkbar ==>Damit entfällt die Gebäudeabschlusswand gemäß BayBO Art 28. Das Problem der sich überdeckenden Abstandsflächen bleibt. Ansatz wäre die 2 Gebäude für die Abweichungsbegründung nun ähnlich wie ein Gebäude zu betrachten, da komme ich leider nur schnell an die Grenzen für die Begründung da die Gesamtlänge beider Gebäude >40m ist und der Bestand nach dem ersten Eindruck auch nicht die Anforderungen analog aktuell Gebäudeklasse 4 erfüllt.

Hat hier einer einen Vorschlag für einen möglichen Lösungsansatz?
Grüße
Siegfried

WernerMueller

Hallo Siegfried,

1) Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO haben mit Brandschutz eigentlich nichts zu tun. Die "Belange des Brandschutzes" kommen in diesem Zusammenhang nur über Art. 28 und 30 BayBO ins Spiel.
2) Aber zunächst: "Untergeordnete Bauteile" wie Vorbauten und Balkone in gewissen Dimensionen lösen keine Abstandsflächen aus. Wieseo sollten diese dann in diesem Zusammenhang brandschutztechnisch relevant werden? Denn:
3) Konkret heißt es in Art. 28 (2) S.1 Nr. 1 BayBO: "Brandwände sind erforderlich [...] als Gebäudeabschlusswand, [...] wenn diese Abschlusswände an oder mit einem Abstand von weniger als 2,50 m gegenüber der Grundstücksgrenze errichtet werden, es sei denn, dass ein Abstand von mindestens 5 m zu bestehenden [...] Gebäuden gesichert ist."
Von dieser Vorschrift sind ausschließlich Gebäudeabschlusswände erfasst. Vordächer und Balkone sind eben gerade nicht erfasst.
Entscheidend ist, dass Deine Gebäude mehr als 5 m voneinander entfernt sind, somit sind auch die Lösungen 1 und 2 nicht erforderlich. "Belange des Brandschutzes" sind gar nicht betroffen.

Bauaufsichten tun sich oftmals schwer, Art. 6 und Art. 28 BayBO auseinanderzuhalten. Aber man muss keine Lösung für ein Problem finden, das es eigentlich gar nicht gibt.

Gruß Werner Müller

koala1111

WernerMueller
Sehr geehrter Herr Müller,
bei den Vordächern bin ich mir da nicht so sicher. Wenn ich ihre Meinung umsetze ist es aus ihrer Sicht akzeptabel das Vordächer bis zur Grundstücksgrenze reichen (ich hatte im Extremfall bei einer größeren Halle schon durchaus Vordächer mit 6,0m Auskragung (und um dem gleich vorzubeugen ohne Stützen oder ähnliches)). Ein Dach ergibt eine überdeckte bauliche Anlage. Die Fläche unter dem Dach ist nach ihrer Auffassung hinsichtlich Brandschutz nicht begrenzt, darf bis zur Grenze reichen (der Nachbar könnte dann durch eine zulässige Grenzgarage den größten Teil der Fläche unter dem Dach sogar noch in einen Raum verwandeln) und das Ganze soll dann ohne Gebäudeabschlusswand etc. zulässig sein.
Bei den Balkonen bin ich fast bei Ihnen. Wie geschrieben ist die Grenze etwas variabel, soll aber wenn möglich erhalten bleiben. Das mit den Abstandsflächen passt auch z.B. für den Balkon nicht (der ist nämlich nur nicht zu betrachten wenn nicht mehr als 1,50m auskragend, nicht mehr als 1/3 der Breite der Außenwand und mindestens 2,0m von der Grenze entfernt, das krieg ich nicht hin).
Und noch ergänzend hier noch die Aussage in den Häufig gestellten Fragen Abschnitt 3.1.3: Fall 2 Gebäude auf einem Grundstück ohne Gebäudeabschlusswand: "Das Gesetz geht davon aus, dass sich für
Gebäude auf demselben Grundstück durch die Anforderungen des Art. 6 in aller Regel ein
Mindestabstand von 2 x 3 = 6 m ergeben wird, der auch im Hinblick auf den Brandschutz
ausreicht. ", also auch hier der Hinweis aus BayBO Art. 28 kommt nichts raus und es ist gerade unkritisch weil wegen der Abstandflächen der Gebäudeabstand ausreichend ist. ==>Irgendwie haben die Abstandsflächen eben doch etwas mit Brandschutz zu tun...
Siegfried

WernerMueller

Hallo Siegfried,
1) zu den Vordächern: Ich schrieb: "in gewissen Dimensionen". Vordächer mit 6 m Auskragung sind nicht untergeordnet und lösen natürlich Abstandsflächen aus. Mindestabstand 3 m (Art. 6 (5) BayBO) --> keine Belange des Brandschutzes betroffen; ich muss noch nicht mal in Art. 28 oder 30 BayBO reingucken. Bitte nicht Äpfel mit Birnen...
2) zu Garage und überdachtem Zwischenraum: Nicht alles, was baulich möglich sein könnte, ist auch zulässig. Was innerhalb der Abstandflächen errichtet werden darf, steht in Art. 6 (7) BayBO. Den Zwischenraum zwischen Gebäude und zulässiger Garage baulich schließen, steht dort so nicht.
3) zu den Balkonen: Auch hier zunächst "in gewissen Dimensionen". Ist ein Balkon größer als nach Art. 6 BayBO, wird dieser zwar abstandflächenpflichtig.
Aber egal wie groß müssen und können Balkone nicht mit Art. 28 BayBO bewertet werden. Einfaches Beispiel: Reihenbebauung, Balkone grenzen mit den Schmalseiten aneinander. Gebäude mit Brandwänden getrennt. Wenn ich Deine Ansicht auf dieses Beispiel übertrage, dann müsste die Balkontrennwand in der Brandwandachse als ebensolche ausgeführt werden. Nein, ist nicht so.
4) zur FAQ: Ja, natürlich haben Abstandflächen etwas mit Brandschutz zu tun, Art. 6 (2) S.2 BayBO referenziert ja direkt auf 28 und 30. Aber ich zitierte mich nochmal: "haben mit Brandschutz EIGENTLICH nicht zu tun. Sie kommen [...] nur über Art. 28 und 30 ins Spiel." Das heißt übersetzt:
Wenn Du die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO einhälst, dann sind Art. 28 und 30 BayBO automatisch eingehalten (3 m > 2,5 m). Wenn Du sie nicht einhälst (Dein Beispiel), dann ist eine Betrachtung dieser Regeln erforderlich. In Deinem Ursprungsfall zeigt sich jedoch, dass die Anforderungen von Art. 28 BayBO (5 m-Regel bezogen auf die Gebäudeaußenwände) eingehalten sind. Also "Belange des Brandschutzes" nicht betroffen.

Gruß
Werner Müller

koala1111

Hallo Herr Müller,
Danke für ihre ausführliche Beschreibung.
Aus meiner Sicht ungeklärt ist jedoch weiterhin bis zu welchem Maß ein Vordach hinsichtlich Brandschutz unkritisch ist. Sie schreiben gerade selbst 3m Grenzabstand für das Vordach, das ist vorliegend bei weitem nicht erfüllt (Abstand VK Vordach zur Grenze liegt bei ca. 1,50-1,75m, und das gilt voraussichtlich für jedes der beiden Gebäude). Damit ergibt sich ein Abstand der Vordächer untereinander von ca. 3,0-3,50m. In anderen Projekten wurde da von den Bauämtern schon gefordert "bitte schützen sie das Dach z.B. mit äußerlichen F90-Verkleidungen"...
Ich hatte das mit dem großen Vordach bewusst übertrieben dargestellt um einfach mal das Problem aufzuzeigen wenn einfach argumentiert wird ein Vordach zählt nicht. Die entscheidende Frage ist: Bei welchem Maß ist nun das Vordach noch nicht brandschutztechnisch relevant? Anscheinend gibt es dazu keine Regelung und jeder kann für sich entscheiden wie das gehandhabt wird.
Gruß
Siegfried

WernerMueller

Hallo Siegfried,
1) bitte einfach mal Art. 6 BayBO ganz in Ruhe lesen.
2) Es wird nicht "einfach argumentiert ein Vordach zählt nicht". Es kommt auf die Diemension des Vordaches ab. Also:
3) Wenn das Vordach keine Abstandsflächen auslöst, dann ist es brandschutztechnisch nicht relevant.
Wenn es welche auslöst (> 1,5 m und div. andere Kriterien), dann gilt auch ab Vorderkante des Vordaches als Mindesttiefe für die Abstandfläche 3 m.
Und erst dann, wenn diese Mindesttiefe unterschritten wird, kann es überhaupt brandschutztechnisch von Belang sein.

Gruß
W.M.

koala1111

Hallo Herr Müller,

ich will sie ja nicht ärgern, aber da steht in BayBO Art. 6 (6) nur "Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht 1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände". Mehr gibt es hier nicht zu Vordächern, die 1,5m stehen für Balkone und eingeschossige Erker aber nicht für Vordächer!
Außerdem: Wenn die Grundstücksgrenze in ca. 2,80m Abstand zur Gebäudekante angeordnet ist würde Art. 6 (6) 2. ebenso nicht passen. Ihre Argumentation hilft hier gar nicht. Die Tücke vorliegend ist ja gerade dass die Abstandsflächen nicht passen, das Amt sagt aus Sichtgründen können sie einer Abweichung zustimmen wenn die Belange des Brandschutzes gewürdigt werden.
Ich würde hier gerade gerne auch sagen: Balkon hat keine Wände, dann benötige ich auch keine Gebäudeabschlusswand, die Gebäudeaußenwände sind >5,0m voneinander entfernt und das Vordach ist nicht relevant nur steht das halt zumindest für das Vordach nirgendwo. Inzwischen ergab sich auch das erdgeschossig im Bestand eine Terrassenüberdachung vermutlich vom Mieter angebaut wurde (ob mit oder ohne Erlaubnis Bauherr ist noch unklar) die bis zur Grenze reicht. Ein greifbares Maß für Vordächer wäre also mehr als wichtig (muss das nun auf 1,50m oder 1,0m gekürzt werden oder ganz weg?). BayBO Art. 28 (10) hilft hier auch nicht da das eben nur für (geschlossene) Erker gilt und nicht für Vordächer oder Balkone und dann noch Rückgriff auf Art. 6 Abs. 6 nimmt das ebenso nicht eingehalten ist.

Gruß Siegfried