Hallo mh-ing,
noch zur Ergänzung: Bei der Brandschutzprüfung in Bayern ist es so wie bei Highlander. Es kann nur einen geben. Entweder hat also das Bauamt geprüft oder der Sachverständige. Wenn der Sachverständige prüft, ist das Bauamt sachlich für den Brandschutz nicht zuständig, wie es so schön heißt, und damit vollkommen raus.
Der Sachverständige hat die Bauausführung stichprobenhaft zu überwachen. Wie tief er hier einsteigt und wann er sich mit Bestätigungen zufrieden gibt, liegt in seinem Ermessen. Fakt ist nur, der SV (oder sein Vertreter) muss mindestens ein Mal auf der Baustelle gewesen sein. Ansonsten ist die Ermessensausübung bei den SV in der Praxis genauso breit gefächert wie bei den Bauämtern. Die einen machen mehr, die anderen weniger.
Letztendlich ist es aber so, dass für die korrekte Bauausführung immer die am Bau Beteiligen verantwortlich sind. Punkt. Und diese dürfen gegenüber der Behörde oder dem SV keine vorsätzlich oder fahrlässig unrichtigen Angaben machen, ansonsten ist das eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldstrafe bis zu 500.000 Euro bedroht ist. Bereits die einfache Fahrlässigkeit ist schon strafbar, so dass von dem Ausstellenden eine entsprechende Sorgfalt an den Tag zu legen ist. Im Gegenzug darf die Behörde oder der SV darauf vertrauen, dass die getätigten Angaben richtig sind.
Insofern ist die Behörde oder ein SV aus dieser Warte dann auch faktisch raus.
Wollte man nun in dieser Konstellation einen SV für eine mangelhafte Strichprobe zur Verantwortung ziehen, geht das natürlich, aber die Hürde ist dann schon sehr hoch. Das wird schon ein sehr offensichtlicher Mangel gewesen sein müssen, z.B. die BSII wurde ausgestellt als das Gebäude noch im Rohbauzustand war (so was gab`s leider auch schon). Oder die Bauausführung war im Vorfeld bei der einen oder vielleicht mehreren Bauzustandsbesichtigungen des SV erkennbar so schlecht, dass die bloße Akzeptanz eines Schriftstücks ohne weitere persönliche Kontrolle objektiv falsch sein musste.
Aber neben der Frage des vermeintlichen Verschuldens von den beteiligten Personen ist ganz Entscheidend die Frage, ob überhaupt ein Schaden entstanden ist. Wenn ein Brandschutznachweis nicht umgesetzt und damit zum Zeitpunkt der Errichtung Baukosten eingespart wurden, entsteht mit dem nachträglichen Herstellen des genehmigten Brandschutzkonzeptes kein Schaden, denn die aufgrund einer rechtswidrigen Handlung eingesparten Baukosten hätten ja bereits früher getragen werden müssen. Nur der Zeitpunkt der Bezahlung der anfallenden Kosten ist ein anderer. Beispiel: Es ist egal, ob bei einem im Jahr 2000 errichteten Gebäude die Leitungsanlagen im Jahr 2000, 2010 oder 2020 abgeschottet werden.
Im Ergebnis gibt es also erst einmal keine direkte Korrelation zwischen einem Fehlverhalten eines SV (oder einer Behörde) und einem (vermeintlichen oder tatsächlichen) Schaden.
Schlussendlich kommt es dann noch darauf an, was im Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer steht. Also, welche zugesicherten Eigenschaften das Gebäude im Kaufvertrag hatte. Wenn dem Käufer schon während des Kaufvorgangs klar war, dass das Gebäude nicht mangelfrei ist, wird er den Vertrag doch hoffentlich sorgfältig gestaltet und die Sachmängel entsprechend eingepreist haben. Dann gibt es hier höchstens einen Schaden auf Seiten des Verkäufers, den er sich aber (je nach Konstellation) erst einmal selber zuzurechnen hat. Wurden die Mängel aber vom Käufer trotz besserem Wissen im Vertrag nicht geltend gemacht, dürfte diesem auch kein Schaden entstehen.
Man muss sich bei solchen Sachen also schon genau ansehen, wer mit wem in welchem Vertragsverhältnis stand und ob, wie, wann und welcher Schaden tatsächlich entstanden ist. An einen Prüf-SV "ranzukommen" ist noch schwieriger, als an einen anderen am Bau Beteiligten. Das machen Anwälte eigentlich nur, wenn sie das System nicht verstanden haben (oder in der Hoffnung, dass der Richter es nicht versteht) oder als Versuch, wenn kein anderer Beteiligter mehr greifbar ist (Verjährung, Tod des Architekten, Insolvenz des GU etc.).
Gruß
Alexander Vonhof
