Fenster Einfamilienhaus auf Grenze in NRW

Benutzer_3509

Sehr geehrte Damen und Herren,

ein Einfamilienhaus (Baujahr 1994, Nordrhein-Westfalen) steht mit der Giebelwand auf der Grundstücksgrenze. Im Erdgeschoss und im Dachgeschoss sind Fenster in der Giebelwand vorhanden. Bei dem Nachbargrundstück handelt es sich um ein Waldgrundstück in starker Hanglage, das noch nicht einmal über Waldwege erreichbar ist. Hier wird sicherlich niemand in der Nähe der Grundstücksgrenze ein Gebäude errichten können.

Trotzdem hätte im Jahr 1994 auch nach der damals gültigen Bauordnung von 1984 eine Gebäudeabschlusswand errichtet werden müssen. In den Baugenehmigungsunterlagen ist darüber nichts zu finden.

Einen nachträglichen Abweichungsantrag kann man damit begründen, dass auf dem Nachbargrundstück nicht gebaut werden kann. Würde dann eine Baulast (5 m-Bereich an der Grundstücksgrenze darf nicht bebaut werden) zu Lasten des Waldgrundstückes und zugunsten des Einfamilienhausgrundstückes ausreichend sein?

Was kann passieren, wenn man keinen nachträglichen Abweichungsantrag stellt und das Bauaufsichtsamt kommt irgendwann selbst darauf, dass dort etwas nicht stimmt. Oder der Waldeigentümer möchte keine Baulast geben?

Vielen Dank für Ihre Einschätzung.

Mit freundlichen Grüßen

V.Halb

vonhof

Hallo V.Halb,

das Gebäude ist damals im vereinfachten Genehmigungsverfahren genehmigt worden? Dann wurde der Brandschutz nicht geprüft und damit gibt es auch keine Aussage dazu.

Ansonsten ist es so: Entweder Sie können die Sicherung machen oder (!) es liegt eine Abweichung vor.

Wenn eine Sicherung nicht möglich ist, weil der Nachbar nicht möchte, können Sie einen Abweichungsantrag stellen. Ob der genehmigt wird oder nicht, liegt im Ermessen des Genehmigenden. Vorhersage nicht möglich.

Was kann passieren? Wenn der Abweichungsantrag abgelehnt wird oder die Behörde selber darauf kommt (meistens kommt die Behörde wegen einem Nachbarn "von alleine" drauf) kann sie die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands fordern (Herstellung einer fachgerechten Außenwand), einen Bauantrag, Abweichungsantrag oder eine Stellungnahme fordern und/oder die Nutzung untersagen.

Gruß

Alexander Vonhof

Benutzer_1470

Eine Gebäudeabschlusswand ist vorhanden, eben nur nicht als Brandwand ausgebildet.

Für mich stellt sich die Frage ob das benachbarte Walsgrundstück (noch dazu in starker Hanglage und ohne jegliche Zugänge) überhaupt bebaut werden kann. Wenn nicht liegt auch keine Abweichung vor.

Norbert Bärschmann

Roland_Witzl

Hallo VHalb,

“Brandwände sind erforderlich … als Gebäudeabschlusswand, …, es sei denn, dass ein Abstand von mindestens 5 m zu bestehenden oder nach den baurechtlichen Vorschriften zulässigen künftigen Gebäuden öffentlich-rechtlich gesichert ist, …” (§ 30 Abs. 2 Nr. 1 BauO NRW).

Sollte dies nicht der Fall sein, siehe Kommentar von Herrn Vonhof!

Mit kollegialen Grüßen,

Roland Witzl

clammer

Hallo V. Halb,

hier handelt sich in erster Linie um eine planungsrechtliche Fragestellung.

Zitat (aus Kommentar zur BauO NRW 2000, rehm Verlag):

"Es ist davon auszugehen, dass außer einer Baulast auch die Festsetzung einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche nach § 23 BauNVO als öffentlich-rechtliche Sicherung in Betracht kommt."

Es ist ja nicht nur die Frage der Gebäudeabschlusswand zu betrachten, sondern unter anderem auch die der Abstandsflächen.

Es stellt sich also die Frage, unter welchen Bedingungen die Grenzbebauung zulässig gewesen ist. Und damit hängt die Frage zusammen, was denn auf dem Nachbargrundstück überhaupt baulich zulässig ist. Wenn dort keine Bebauung zulässig war, wäre der Abstand öffentlich-rechtlich gesichert.

Gruß

C. Lammer

vonhof

Wobei es da aber auch gegenteilige Rechtsauffassungen gibt. Deshalb wohl auch diese "könnte sein"-Formulierung im Kommentar. Ich teile die Auffassung (die sich auch in manch anderem, nicht in allen Kommentaren so ähnlich findet) nicht und sie ist auch durch Gerichtsurteile nicht belegbar. Meinem Empfinden nach ist das mehr Wunsch als Wirklichkeit. Ein Bebauungsplan kann jedenfalls jederzeit von der Gemeinde geändert werden, rechtssicher ist in diesem Bereich m.E. gar nichts.

Es gibt aber tatsächlich oft ein großes Missverständnis, wenn die Baugrenze auf oder nahe der Grundstücksgrenze zu einer wie auch immer gearteten, vermeintlich öffentlichen Fläche (Straße, Grünfläche, Bach) liegt. Die Bauherren glauben dann gerne, dass sie sich mit Blick auf den B-Plan nicht mehr um den Brandschutz kümmern müssten, wenn sie in den Baulinien bleiben, weil der Brandschutz ja bei der Aufstellung des B-Plans hätte beachtet werden müssen. Aber dem ist mitnichten so. Die Festlegung der Bauweise und der Baulinien sagen nichts über Brandschutzanforderungen aus. Ich habe auch schon Bebauungspläne gesehen, die waren so "trickreich" aufgestellt, da musste man tatsächlich fast schon zwangsläufig davon ausgehen, dass dort keine Anforderungen an die Abschlusswand bestünden. Aber wenn Abstände nicht passen, passen sie halt nicht. Da hilft auch ein rechtskräftiger B-Plan nicht.

Möglicherweise war das hier ja auch so ähnlich der Fall.

Gruß

Alexander Vonhof

firefly

Eine Gebäudeaußenwand auf der Grundstücksgrenze? Ich frage mich da immer, wie es überhaupt zu einem solchen baurechtswidrigen Zustand kommen konnte.

Wände auf der Grundstücksgrenze gibt es doch nur in der Großstadt bei einer Blockrandbebauung - oder aufgrund eine Bebauungsplanes. Ansonsten sind die Abstandflächen doch immer auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen.

Oder wurde hier wieder einmal nachträglich eine Grundstück geteilt?

clammer

@firefly

"Wände auf der Grundstücksgrenze gibt es doch nur in der Großstadt bei einer Blockrandbebauung - oder aufgrund eine Bebauungsplanes."

Genau das ist ja die planungsrechtliche Fragestellung.

Gruß

C. Lammer

Benutzer_3439

Wie es zu einer Wand auf der Grundstücksgrenze kommen kann?

Ich habe Bescheide gesehen, da wurde eine Vereinigung von Grundstücken im Tenor gefordert, damit genau das nicht der Fall ist. Soweit so gut eigentlich, nur wurde halt dann von Seiten der Genehmigungsbehörde nicht mehr nachgegangen und bei einem später irgendwann mal eingereichten Bauantrag für das Gebäude fällt das auf.

Aus diesem Grund verlangen wir jetzt vor Erteilung des Bescheides die Notarurkunde damit sowas eben nicht mehr vorkommen kann.

Weiteres Beispiel, aktueller Fall:

Nach dem Krieg wurde ein Antrag auf Ausbau des Dachgeschosses gestellt. Es wurden 3 Dachgauben im Plan vorgesehen, Rettungswege also in Ordnung. Wie sich heraus gestellt hat wurde nur eine Dachgaube gebaut und dafür Fenster in der grenzständigen Giebelwand errichtet. Dies wurde bereits vor 70 Jahren moniert, nur passiert ist da nichts. Jetzt sollte das DG zu zwei WE ausgebaut werden und da ist das Ganze wieder aufgefallen. Dachgauben sind schwer nachzurüsten wenn zwischenzeitlich einen PV-Anlage auf dem Dach liegt. Ende vom Lied, die Fenster müssen geschlossen werden (Brandwand) denn sie waren nie genehmigt. Eine Wohneinheit kann momentan nicht genutzt werden (kein 2ter Rettungsweg) und wird so wie es aussieht zu einem Speicher rückgebaut.

Oft sind das Altlasten welche durch einen neuen Bauantrag für das Gebäude zu Tage kommen und dann natürlich abgeklopft werden müssen.