Flachdach an Hauswand

Benutzer_323

Hallo Forum,

ein Neubau (Flachdach E+1) wird an einen Altbau mit Satteldach angebaut. Es entstehen somit zwei Wohneinheiten. Bei haben nun Gkl. 2. Neubau ist eigene Wohneinheit. Nun zur Problematik: Das Satteldach des Altbaus ragt an der Traufe 50 cm über das begrünte Flachdach des Neubaus. Sehe es entspannt, da alles auf einer Flurnummer und ein Eigentümer vorhanden ist.

Was wäre, wenn das Ganze real geteilt wird? Dann hat man ein großes Problem mit dem Dachüberstand und den vorhandenen Sparrenköpfen und Schalungen!? Wie seht ihr das?

Grüße, Franz Lang

vonhof

Ja, genau so ist das. In dieser Form ist das okay, eine Realteilung ist dann aber nicht möglich. Jedenfalls nicht, wenn es rechtskonform sein soll.

Gruß

Alexander Vonhof

firefly

Das hindert einen Notar aber noch lange nicht daran, auf Wunsch des derzeitigen Eigentümers eine Grundstückteilung zu veranlassen und eine Veräußerung eines der Gebäude zu beglaubigen...

Benutzer_1388

Kann man ein Problem definieren? Durch eine Grundstücksteilung erhöht sich die Brandgefahr nicht.

Es sind mehrere Konstellationen denkbar, ohne dass sich die Sache ändert.

a) 1 Eigentümer mit 1 Mieter,

b) 1 Eigentümer mit 1 Mieter teilt sein Grundstück und bleibt Eigentümer beider,

c) 2 Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft besitzen jeweils einen Teil,

d) 2 Eigentümer als Nachbarn nach Grundstücksteilung.

Nur d) wirft man Unzulässiges vor? Warum sollten diese 2 Eigentümer sich Brandwände bauen?

MfG G.Karstens

Feuer-Hewi

hallo Herr Lang,

momentan sehe ich immernoch die GK1, wenn das Gesamt-Gebäude freistehend, auf einem Grundstück und

Bei einer Realteilung wird es eine GK2.

Jetzt wäre die Frage, ob das Pultdach einen Feuerwiderstand (F30) hat. Dann könnte man es über eine Abweichung mit Grundbucheitragungen auch dauerhaft regeln.

Wenn nicht, ist es wohl problematisch.

Mit einer feuerhemmenden Bekleidung des Dachüberstands (Untersicht), geschlossener Fassade oberhalb des Pultdachs und vorgenannter Abweichung mit Grundbucheintrag, sollte es aber auch zu regeln sein. Zu einer Grundbucheintragung muss mit beiden ein Einvernehmen hergestellt werden, dann sollte es klappen.

Ohne ist es nicht regelkonform.

So würde ich es angehen.

mfG

der Feuerteufel

LaNie

Laut der Beschreibung ist es wohl eher Gkl. 2, da zwei selbständig genutzte Gebäude. Aber das kann man abschließend erst nach Sichtung der Pläne beurteilen.

Herr Karstens, wie wollen Sie nach einer Grundstücksteilung sicherstellen, dass sich die Konstellationen im Laufe der Zeit nicht ändern?

Es ist m.E. rechtlich nicht ausreichend, wenn beide Grundstückseigentümer identisch sind. Neben dem nachbarschaftlichen Einvernehmen müsste man dann auch entsprechende Lasten Zugunsten des Freistaats in die Grundbücher eintragen lassen (allein privatrechtliche Vereinbarungen sind wirkungslos), um das dann möglicherweise mit einer Abweichung - sofern diese dann überhaupt erteilt wird - lösen zu können. Dann könnte man sich die Grundstücksteileung aber auch gleich sparen, zumal es auch andere Wege gibt (WEG etc.).

Das Problem ist, das eine Teilung nicht genehigungspflichtig ist (siehe firefly), aber schnell ein baurechtswidriger Zustand entstehen kann (siehe Herr Vonhof).

vonhof

Ja, ganz genau.

Sollen zwei oder mehr Flurstücken ein Baugrundstück sein bzw. werden, müssen diese im Grundbuch vereinigt sein, also unter einer Buchnummer geführt werden. Ansonsten gelten sie nicht als ein zusammenhängendes Baugrundstück, jedenfalls nicht aus baurechtlicher Sicht (zivilrechtlich oder steuerrechtlich kann das anders aussehen, aber das ändert nichts an der Tatsache).

Bei keiner Betrachtung eines Flurstücks kommt es auf die Eigentumsverhältnisse an. Auch wenn die betroffenen zwei oder mehreren Flurstücke nur einem Eigentümer gehören, bilden sie noch lange kein zusammenhängendes Baugrundstück.

Und zur Frage, "Warum sollten also 2 Eigentümer sich Brandwände bauen"? Weil das aus nachbarschaftsschützenden Gründen gesetzlich erst einmal so vorgeschrieben ist, und es eben nicht auf den Eigentümer ankommt.

Jedes Gebäude muss (zumindest in Bayern) an der Grundstücksgrenze eine eigene Brandwand oder eine Wand anstelle einer Brandwand haben. Und der Sinn einer Grundstücksteilung ist ja nun einmal, eine neue Grundstücksgrenze herzustellen. Also muss das brandschutztechnisch dann auch neu bewertet werden. Mit den Folgen, die Ninni schon aufgezeigt hat.

Gruß

Alexander Vonhof