Wohnung, Büro, eine oder zwei Nutzungseinheiten

Hannes

eine bestehende Wohnung soll um einen Büroraum erweitert werden, den der Eigentümer (keine Angestellte) für die Verwaltung seines landwirtschaftlichen Betrieb nutzen möchte.

Die Baurechtsbehörde sieht 2 Nutzungseinheiten mit erforderlicher baulicher Trennung und Abschluss T30.

Bei privater Büronutzung gäbe es keine Anforderungen.

Unter welchen Voraussetzungen kann man Wohnung und Büro als eine Nutzungseinheit betrachten?

Gruß

Hannes

Benutzer_1388

...indem man die Wohnung um ein Zimmer erweitert und nicht ein Büro anbaut.

Viele Menschen haben ein Zimmer als Arbeitszimmer deklariert, damit sie vom Finanzamt Nachlass erhalten.

MfG G.Karstens

Feuer-Hewi

hallo Hannes,

hier ist die Frage, ob das Büro überhaupt eine 2. NE sein kann? Hat das Büro einen eigenen Zugang von außen? hat es eine eigene Infrastruktur (WC) und könnte die NE eigenständig betrieben werden? (gemeinsame Heizung darf sein)

Vermutlich nicht? Dann ist es ein gewerblich genutzter Teil der Wohnung, wie bei einem Arbeitszimmer z.B. eines Freiberuflers, der sein Büro in der Wohnung hat.

Steuerlich darf es jedoch kein "Durchgangszimmer" sein. Baurechtlich ist das egal.

mfG

der Feuerteufel

Hannes

@Karstens: der Bauherr möchte natürlich sicherlich auch die Baukosten für den Anbau (ca. 40m²) als gewerbliche Ausgaben geltend machen...

@Feuer-Hewi: Eigener Zugang, WC, alles da. Und eben auch die direkte Anbindung zur Wohnung...

Gruß

Hannes

bskonzept

Sie schreiben, dass bei einer privaten Büronutzung laut Behörde keine Anforderungen gestellt werden. Wenn dem so ist, wo ist dann definiert, dass es bei einer gewerblichen Nutzung anders ist, also d. h. dass die gewerbliche Nutzung automatisch die Nutzungseinheit "herstellt". Wenn dem so wäre, so wäre jeder 1-Personen-Hundefriseur, jede 1-Personen-Fußpflege und jedes Home-Office (das wird ja gewerblich genutzt, da es ein Arbeitsplatz einer externen Firma ist) in einer Wohnung/einem Haus eine eigene Nutzungseinheit und müsste abgetrennt werden.

Ich würde deshalb mal die Home-Office-Schiene versuchen, denn mehr ist es nach Ihrer Beschreibung ja nicht. Und die steuerliche Sache hat mit der baurechtlichen Sache erstmal nix zu tun. So wie der Feuerteufel es bereits erwähnt hat mit dem Arbeitszimmer. Und ein eigener Zugang ist ja nicht verboten.

Sobald natürlich externe Angestellte ins Spiel kommen, sind Sie raus aus der Home-Office-Variante und haben ein eigenständiges Büro und somit eine Nutzungseinheit. Aber das sollte hier nicht der Fall sein...

Grüße

Benutzer_1388

Wenn der Bauherr Steuern sparen möchte, ist es doch förderlich, wenn der Bau teurer wird, dann spart er mehr. Warum sollte dann eine T3o erspart werden. Die Wände am Anbau sind vermutlich sowieso F30.

Wenn ich mir einen neuen Porsche kaufe, weil der alte schon abgeschrieben ist, kann ich Steuern sparen, aber das Geld vom letzten Honorar ist weg.

Steuern sparen und Geld sparen ist ja nicht dasselbe.

G.Karstens

Benutzer_3439

Welche GKL hat das Gebäude? Art. 27 Abs. 6 der BayBO erlaubt bei Wohngebäuden der GKL 1 und 2 Trennwände ohne Anforderungen zwischen Nutzungseinheiten. Weis leider nicht ob es das in Baden-Württemberg auch so gibt.

Wenn wir also ein Büro oder eine Kosmetikpflege innerhalb einer Wohneinheit in einem oben genannten Gebäude genehmigen, dann hat das keinerlei Auswirkungen auf die Wände oder Türen.

Hier handelt es sich allerdings um einen eigens dafür vorgesehenen Anbau mit eigenem Zugang usw. Man müsste theoretisch nicht durch das Haus in das Büro und das Büro liegt auch nicht im Haus da eigener Anbau. => Trennung vom Haus durch T30.

Das es sich um eine eigene NE handelt dürfte unstreitig sein und das Büro löst auf alle Fälle eine Stellplatzpflicht aus. Dies ist aber nicht Thema hier.

Hannes

Das eingeschossige Bauernhaus ist GKL3, der Büroanbau kann eigenständig genutzt werden.

Der Bauherr möchte es gemeinsam nutzen, die Baurechtsbehörde stellt mit Wohnung und gewerbl. genutztem Büro 2 Nutzungseinheiten fest.

Benutzer_3439

In Bayern wäre es damit mit Gebäudeklasse 3 genau wie beschrieben:

Feuerhemmende Trennwand mit T30 Türe, eindeutig.

clammer

Hallo Hannes,

genehmigt werden kann nur das, was auch beantragt wurde.

Wenn ich einen Anbau mit Büronutzung beantrage, wird er auch so behandelt.

Und wenn ich eine Wohnung um einen Raum erweitere, kann auch nur eine Wohnung genehmigt werden.

Ob die vorgesehene Nutzung tatsächlich gewerblich ist oder ob es sich um ein "Arbeitszimmer" handelt, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen; dazu reichen die Informationen nicht aus. Mir sind aber durchaus landwirtschaftliche Betriebe bekannt, die die Einstufung des Büros als "Gewerbe" rechtfertigen.

Ich weise aber darauf hin, dass ein "Gewerbe" ggf. auch planungsrechtliche Konsequenzen hat.

Gruß

C. Lammer

Benutzer_3290

40m2, eigenes WC und Zugang liest sich erstmal wie eine sep. Nutzungseinheit und lässt sich selbstständig nutzen bzw. auch vermieten. Eine T30 gibts doch schon für kleines Geld.