Baurechtliche Einordnung von Boardinghäuser

Benutzer_2867

Hallo zusammen,

in einem Gebäude der GK 5 sind in den beiden oberen Geschossen 27 Zimmer mit Doppelbetten geplant. Die Zimmer sollen an Gäste/Kunden für mind. 2 Monaten als Boardinghäuser vermietet werden.

Es stellt sich die Frage, ob hier eine Sondernutzung, z.B. nach Beherbungsstätten-RL vorliegt?

Freue mich über Ihre Meinungen.

Freundliche Grüße

Wago

Benutzer_2439

Nach meiner Ansicht ist es keine normale Wohnnutzung und daher wäre mindestens die Einstufung als "Wohnheim" gegeben. Hierfür gibt es aber keine Vorschrift, so dass man flugs bei "hotelartiger Nutzung" wie eine Beherbergungsstätte ist. Da die Asylantenheime auch fast durchgängig nun so behandelt werden, wird es wohl auch hier so sein.

Also, m.E. definitiv ein Sonderbau

brandsicher

Das Boardinghouse gibt es in deutschen Baurecht nicht.

Ein Beherbergungsbetrieb, welcher Zimmer oder Apartments mit hotelähnlichen Leistungen (Wikipedia)anbietet, ist wohl geregelt.

Benutzer_2867

Vielen Dank für die hilfreichen Antworten. Hört sich für mich jetzt so an, als wenn hier eine Klärung mit der Prüfinstanz von Nöten ist.

vonhof

Die OBB hat mir auf die Frage geantwortet, dass eine Einstufung als Wohnungen (nur) dann gegeben ist, wenn die Rahmenbedingungen für Wohnungen insgesamt eingehalten werden (also so Dinge wie eigene Küche muss vorhanden sein, ausreichend große Abstellräume usw., also all die Sachen, die auch bei jeder anderen Wohnung vorhanden sein müssen).

Das gilt auch für Ferienwohnungen. Für diese gilt ja deshalb auch die Beherbergungsstättenverordnung nicht.

Alles andere sind Beherbergungsbetriebe. Ab 13 Betten als Sonderbau, was hier zutrifft. Dann gilt auch die BStättV.

Ein Wohnheim wäre es meiner Meinung u.a. nur dann, wenn dort Menschen dauerhaft und ohne Möglichkeit der selbständigen Eigenversorgung untergebracht werden sollten, was in einem Boardinghouse normalerweise nicht der Fall ist. Also für mich ganz klar kein Wohnheim.

Gruß

Alexander Vonhof

Benutzer_2439

Warum aber werden dann Asylunterkünfte, mit Küche/Bad/WC in den Wohneinheiten dann wie ein Hotel/Wohnheim eingestuft??

Benutzer_2867

In der Kommentierung zur BayBO konnte ich bei Lechner nun folgendes finden:

Zur Beherbergung gehören diejenigen Betriebe, die ständig wechselnden Gästen gegen Entgelt vorübergehend Übernachtungsmöglichkeiten bieten, ohne dass die Gäste ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.

Unter Beherbergungsstätten fallen z.B. Appartementhotel, Boardinghaus, Familienpension, Gästehaus, Hotel (übliche Art) Hotel garni, Pension, Vermietung von Ferienzimmern und -Wohnungen; nicht aber die Vermietung von Appartements.

Wikipedia: Die Abgrenzung des Boardinghouse zum Apartment-Hotel ist nahezu unmöglich. Apartment-Hotels unterscheiden sich theoretisch jedoch von Boardinghouses darin, dass sie eher für kurzfristiges und übergangsweises, und nicht für dauerhaftes Wohnen konzipiert sind.

Hier ist für mich nicht verständlich, warum die Boardinghäuser den höheren Anforderungen der BeherbungsstättenVO/RL unterliegen als die nur zum kurzfristig Aufenthalt gedachten Appartements. Müsste meine Ansicht genau umgekehrt sein.

Benutzer_3419

Die Berliner Bauaufsichten haben im Rahmen der Entscheidungshilfen hierzu ein paar Aussagen getätigt. Vielleicht hilft das weiter.

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/de/ehb/senstadt/static/01.shtml

clammer

Hallo Wago,

die Abgrenzung Wohnung - Beherbungsstätte erfolgt über den Service.

Die bisherigen Urteile sehen eine Wohnungsnutzung dann, wenn es KEINE zusätzlichen Service, wie zum Beispiel Mahlzeiten, ständig erreichbare Rezeption oder Reinigung während der Mietzeit gibt.

Diese Abgrenzung kann man auch für Ferienwohnung - Beherbungsstätte oder Wohnung - Wohnheim ansetzen.

Gruß

C. Lammer

Mattes

Hallo mh-ing und WaGo,

ich kann zunächst nur zur Flüchtlingsproblematik Erhellendes beitragen:

In NRW kommt folgender Aspekt zur Beurteilung dazu:

Wohnen ist es nur dann, wenn auch die Freiwilligkeit der Haushaltsführung gegeben ist- das ist für die Flüchtlingsunterbringung regelmäßig nicht der Fall, deshalb werden oft weitergehende Maßnahmen gefordert.

Auch wenn eine Wohnung mit (einzelreisenden) Flüchtlingen "vollgestopft" wird, handelt es sich regelmäßig nicht um Wohnen; denn auch die Rückzugsmöglichkeit muss realisiert werden.

Die Prüfung des zweiten Rettungsweges spielt dann häufig eine Rolle, wenn in einer Flüchtlingswohnung die einzelnen Zimmer abgeschlossen werden (dürfen) und das Rettungsfenster des zweiten Rettungsweges nicht für alle Bewohner jederzeit zugänglich ist.

Das bedeutet, dass -auch ohne Service- Wohnungen u.U. höherwertige Anforderungen erfüllen müssen, wenn Flüchtlinge untergebracht werden.

Ich selbst würde ein Boarding-Haus nach BeVO beurteilen, aber am Ende entscheidet wie immer die Bauaufsicht über die Einstufung der Nutzung.

Gruß

Matthias Bußmann

Mattes

Hallo mh-ing und WaGo,

ich kann zunächst nur zur Flüchtlingsproblematik Erhellendes beitragen:

In NRW kommt folgender Aspekt zur Beurteilung dazu:

Auch wenn eine Wohnung mit (einzelreisenden) Flüchtlingen "vollgestopft" wird, handelt es sich regelmäßig nicht um Wohnen; denn auch die Rückzugsmöglichkeit muss realisiert werden.

Das bedeutet, dass -auch ohne Service- Wohnungen u.U. höherwertige Anforderungen erfüllen müssen, wenn Flüchtlinge untergebracht werden.

Ich selbst würde ein Boarding-Haus nach BeVO beurteilen, aber am Ende entscheidet wie immer die Bauaufsicht über die Einstufung der Nutzung.

Gruß

Matthias Bußmann

clammer

Hallo Herr Bußmann,

eine grundsätzliche Einstufung bzw. Beurteilung nach der BeVO ist für Boardinghäuser nicht möglich, da der Begriff "Boarding-Haus" bisher nicht (baurechtlich) definiert ist. Es gibt Formen, die eher der Beherbungsstätte zuzuordnen sind, als auch solche, die klar zum Wohnen gehören.

Es kommt also auf den Einzelfall und damit auf die Betriebsbeschreibung an. Es bleibt das "Restrisiko", dass eine zunächst genehmigte Wohnungsnutzung schleichend zum Beherbungsstätte wird; aber damit müssen wir leben.

Gruß

C. Lammer

Benutzer_1653

Das entscheidende Kriterium ist aus brandschutztschnoscher Sicht, die Ortskenntnis des Nutzers sowie die !Selbstbestimmung! über den selbstgenutzten Raum. Ich kenne es so, dass man ab 2 Wochen Wohndauer von Ortskenntnis ausgeht, also dass die Person dann bereits weis, wie sie heraus kommt.

Ob eine Küche vorhanden ist oder nicht spielt dabei faktisch keine brandschutztechnische Rolle, vielleicht eine verfahrenstechnische. Hier wäre ggf eine Abweichung zu beantragen, dass die Wohnung wegen nachweislich fehlenden Bedarfes hiernach ohne Küche ausgeführt werden darf.

Das sich dort Gäste aufhalten ist auch für Wohnungen normal. Hier sind sie eventuel sehr häufig, was aber bereits durch die sicherlich kleinteilige brandschutztzechnische Gliederung kompensiert wird.

clammer

@Arnulf

Es ging in der Frage zu nächst einmal um die baurechtliche Einstufung, und diese Abgrenzung habe ich in meinem ersten Beitrag kurz skizziert.

Brandschutztechnisch spielen weder 2 Wochen noch die Küche die entscheidende Rolle, sondern die Flucht- und Rettungswege.

Und da ist die Einstufung entscheidend:

Wohnungen gelten als Nutzungseinheit und somit braucht man nur für die Wohnung die Flucht- und Rettungswege nachweisen.

Bei den Beherbergungsstätten wiederum müssen die Flucht- und Rettungswege für jeden Beherbergungsraum nachgewiesen werden.

Gruß

C. Lammer