Problematischer Grenzabstand

Benutzer_3164

Sehr geehrte Damen und Herren,

bei der Wiedererrichtung eines Zweifamilienhauses E+1+D an selber Stelle soll das Gebäude mit seiner Traufseite (inkl. sechs Fenster) wieder lediglich 2,55 m von der Grundstückgrenze entfernt, errichtet werden.

Die Nachbarbebauung E+D (Baujahr ca. 1960) ist allerdings teilweise grenzständig (d.h. ≤ 2,50m) und hat ebenfalls Fensteröffnungen!

Muss die Bauherrin des Zweifamilienhauses eine Brandwand nachweisen obwohl sie über 2,50 m von der Grenze entfernt bleibt? Endet die Verantwortung des Planers bereits bei der Überprüfung des Brandschutzes auf der „eigenen“ Grundstückseite?

Ich würde mich sehr über Ihre Einschätzung freuen!

mit freundlichen Grüßen

O.K.

Mattes

Hallo Vulcanus,

wenn man selbst die erforderlichen Abstände zur Grundstücksgrenze einhält, und das ist bei Ihnen bezüglich des Brandschutzes ja der Fall, ist man nicht für Mängel beim Nachbarn verantwortlich.

Allerdings könnten die Abstandsflächen neu bewertet werden, d.h. es empfiehlt sich, mit der zuständigen Bauaufsicht vorab Kontakt aufzunehmen.

Gruß

Matthias Bußmann

Doncamillo

Hallo Vulcanus,

mit der Bauaufsicht sprechen wird nicht ausbleiben. Ich würde hier auf Bestandsschutz gehen und eine Befreiung/Abweichung beantragen.

Bauamt muss natürlich mitspielen und in der Begründung überzeugt werden.

Bearbeite gegenwärtig ähnlichen Fall.

Gruß

Doncamillo

clammer

Hallo Vulcanus,

man muss Abstandsflächen (Art. 6 BayBO) und die Grenzen zum Nachbargrundstück hinsichtlich des Erfordernisses einer Gebäudeabschlusswand (Art. 28 BayBO) unterscheiden.

Grundsätzlich ist es so, dass man die Abstandsflächen auf seinem Grundstück einhalten muss; ansonsten muss eine Baulast eingetragen werden.

Von den Abstandsflächen nach Art. 6 auch Ausnahmen über das Planungsrecht möglich sind ("Grenzbebauung"), ist dies beim Art. 28 so nicht ohne weiteres möglich.

In Ihrem Fall ist das so, unter der Voraussetzung das keine Baulast eingetragen ist, dass keine Gebäudeabschlusswand (Brandwand) notwendig ist, weil Sie mit Ihrem Gebäude die 2,5 m Abstand von der Grundstücksgrenze einhalten.

Gruß

C. Lammer

brandsicher

Ich könnte mir aber vorstellen, dass der Nachbar zu verpflichten wäre, eine Grenzwand auszubilden oder zurückzubauen.

U. Drechsler

Benutzer_2180

Hallo Vulcanus,

auch wenn ihre Verantwortung an der Grenze Enden würde, müssen wir doch als Sachverständige über den Tellerrand hinaus schauen und können die Augen nicht vor dem was vor uns steht verschließen.

Im Bestand sehe ich da noch Akzeptanz - das das was ist zunächst auch bleiben darf - es sei denn es ist Gefahr in Verzug. Beim Neubau / Ersatzbau allerdings sollten wir gründlich abwägen, wie weit Grundsätze (hier mind. 2x 2,5 = 5,00m Sicherheitsabstand v. a. bei vorh. Öffnungen) über dem Haufen geworfen werden können.

Natürlich zählt auch der Satz "Eigentum verpflichtet" aber die Durchsetzung sehe ich im realen Leben eher skeptisch - am Ende trägt die Verantwortung der Bauherr (mit senem Architekten), der ordentlich Aufgeklärt, sich entsprechend dem Risiko absichern muss - sei es durch sonder Maßnahmen oder durch Versicherung (wenn er für diesen Tatbestand eine findet).

Gruß aus Franken

clammer

@arch.könig

Zu einer verantwortlichen Beratung des Bauherrn gehört auch ein richtige und keine "Angstmacherei".

Und da halte ich es für mehr als fahrlässig, wenn man dem Bauherrn für Dinge zur Verantwortung ziehen will, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen.

Richtig ist, dass der Bauherrn von Vulcanus 2,5 m zur Grenze einhalten muss. Fertig!

Wenn der Bestand des Nachbarn als nicht hinnehmbar erscheinen sollte, muss hier die Bauaufsicht eingreifen, aber nicht der Bauherr von Vulcanus. auch muss dieser (Bauherr von Vulcanus) kein Risiko absichern.

Gruß

C. Lammer

Feuer-Hewi

hallo Kollegen,

vielleicht ist es hilfreich gelegentlich mal auf die Seiten der Argebau zu schauen?

Dort ist die Antwort klar beschrieben!

http://www.is-argebau.de/verzeichnis.aspx?id=17217&o=759O986O991O17217

Viel Erfolg!

der Feuerteufel

Benutzer_3164

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für ihre Einschätzungen, besonders dem Feuerteufel! Die Auslegungshilfe der zuständigen Gremien der Bauministerkonferenz kam unserer Lösung am nächsten.

mit freundlichen Grüßen

O.K.

Benutzer_1388

Hallo Vulcanus,

wie wird denn nun gebaut? 2,50 m Abstand zum Nachbarhaus und ohne Brandwand beim Neubau?

Mfg. G.Karstens

Feuer-Hewi

hallo Karstens:

ja!

in einigen Städten, insbesondere bei historischer Bausubstanz ist dies sogar durch eine lokale Satzung geregelt und zulässig.

Beim Neubau ist nur der eigene Grenzabstand einzuhalten.

mfg

der Feuerteufel

Benutzer_1388

Vulcanus hat 2 Fragen gestellt. Die Frage nach der Zulässigkeit ist wohl beantwortet. Die Frage nach der Verantwortung?

Es kann nicht Sache der Fachleute sein, zuzulassen, dass mit 2,5-m-Abständen gebaut wird oder dass die Sache ohne Weiteres belassen wird. Hier muss eingehend und nachweisbar aufgeklärt werden, dass die allgemeine Sicherheit nicht gewährleistet ist. Wer soll die Aufklärung leisten, wenn nicht der Brandschutzplaner?

Eine Baugenehmigung oder eine Zulässigkeit schützt nicht vor Haftungsfolgen.

MfG G.Karstens

Benutzer_465

Nun,

als Fachmann muss ich wohl die Bauaufsicht auf den Mangel beim Nachbarn hinweisen, und die Bauaufsicht muss diesen darauf hinweisen oder Nachbesserung verlangen. Damit ist dann die Pflicht des Brandschutzplaners erfüllt.

was die Bauherrin betrifft, die 2,55 m zur Grenze baut, so ist sie nicht zu einer Brandwand (oder einem größeren Abstand) verpflichtet und darf auch Fenster einbauen. In der Haftung ist der Nachbar, bei diesem liegt das Problem.

meine Ansicht.

M. Koeppen

Feuer-Hewi

Hallo zusammen,

zum Thema bin ich persönlich auch betroffen; ich habe vor 20 Jahren ein Haus gekauft, dessen Nachbar nur 0,4 m von der Grenze sitzt und Fenster in seiner Fassade hat (Getränkemarkt im Bestand)

vor 3 Jahre wurde das Haus renoviert und umgenutzt und als reines Wohnahus verkauft.

Meine Rückfrage beim LRA ergab, dass ich ab dem Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Nutzungsänderung innerhalb eines Jahres die Möglichkeit habe, Nachbesserungen (Brandwand ohne Öffnungen) über das LRA einzufordern. Danach hat der Nachbar Bestandsschutz.

Da wir liebe Nachbarn haben, die das Haus kauften, hatten wir darauf verzichtet.

mfg

der Feuerteufel

Benutzer_822

es gibt keinen Bestandsschutz im Unrecht. Schon gar nicht bei Gefahrentatbeständen. Da hat die bauaufsicht eine angenehme Variante gezogen, um nicht streiten zu müssen. Gefahren sind zu beseitigen, das ist Aufgabe der Bauaufsicht. mfg Schächer