Wann ist eine Nutzungsänderung eine Nutzungsänderung?

Benutzer_735

Bestandsgebäude,

Nutzung in alter Baugenehmigung vage definiert (was darf man sich unter einem "Verlag" in EG und UG vorstellen?).

Nun erfolgt in einzelnen Bereichen/Geschossen eine Nutzungsänderung wie

"Verlag" --> Büro

"Druckerei" --> Büro

Kantine (Gastraum + Küche) --> Büro

Wohnung --> Büro

die bisherigen Büroflächen bleiben Büro.

Um im einen oder anderen Punkt Bestandskonstruktionen erhalten zu können (Bestandsschutz) braucht´s die Definition, wann eine Nutzungsänderung in dem Sinne vorliegt, dass dadurch der Bestandsschutz verloren geht.

Jetzt könnte man sich an BayBO Art. 57 (4) orientieren, der besagt, dass Nutzungsänderungen dann verfahrensfrei sind, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen.

Aber der Zweck des Art. 57 ist ja ein anderer...

Ausserdem: in allen o.g. Fällen der "Nutzungsänderung" (z.B. Wohnung --> Büro) geht´s immer in Richtung hin zur (bauordnungsrechtlich bzw. brandschutztechnisch) anspruchsloseren Nutzung. Die sollte doch eigentlich von der Bestandskonstruktion (z.B. Deckenqualitäten) abgedeckt sein.

Kurz nochmal: wann ist eine Nutzungsänderung eine Nutzungsänderung in dem Sinne, dass dadurch der Bestandsschutz verloren geht?

Stefan Blümel

clammer

Hallo Herr Blümel,

eine Nutzungsänderung liegt auf jeden Fall immer dann vor, wenn sich durch die Änderung die materiellen Anforderungen des Baurechts ändern.

(Eine Änderung muss nicht immer eine Steigerung sein!)

In dem von Ihnen aufgeführten Sachverhalt würde ich auf jeden Fall bei den Änderungen Kantine --> Büro und Wohnung --> Büro den Tatbestand der Nutzungsänderung als erfüllt ansehen; im Fall "Druckerei" --> Büro eigentlich auch.

Ob die formale Nutzungsänderung auch eine materielle Änderung nach sich zieht, ist wiederrum ein ganz andere Frage.

Gruß

C. Lammer

Benutzer_735

Hallo Herr Lammer,

kleine Ergänzungsfrage: wie würden Sie den Begriff "materielle Anforderungen des baurechts" hier eingrenzen?

Wenn sich aus der Nutzung z.B. gem. GaStellV ein anderer Stellplatzschlüssel ergibt?

Stefan Blümel

Benutzer_269

Hallo Herr Blümel,

für die Nutzungsänderung von Wohnung in Büro ist der Bestandsschutz auf jeden Fall weg, weil sich hierdurch die Nutzlast von 1,50 auf 2,0 kN/m? erhöht und somit ein statischer Nachweis erforderlich ist. Den kocht man zwar erfahrungsgemäß auf kleiner Flamme, formell nötig ist die Statik aber trotzdem (ggf. sogar inkl. Prüfung).

(Das hatte ich so ähnlich heute früh schon geschrieben, aber da wollte der Beitrag wohl noch nicht ins Netz).

Gruß

Joachim Müller

Benutzer_2808

Hallo Herr Blümel,

sinngemäß nach Stefan Koch ( Bestandsschutz / Feuertrutz ) ergibt sich auch:

"Bei einer offensichtlichen und erkennbaren Aufgabe der Nutzung, einschließlich Aufnahme einer nicht nur vorübergehenden neuen Nutzung, ist von einem Ende des Bestandsschutzes auszugehen. Besonders bei einer gravierend abweichenden Nutzung gegenüber dem Genehmigungsbestand kann eine neue Baugenehmigung in Form einer Nutzungsänderung erforderlich werden."

weitere daraus resultierende Probleme:

- evtl. größere oder zusätzliche Nutzungseinheiten bei Zusammenlegung von NE oder Wohnungen vorhanden > Änderung GKL?!

- evtl. größere Personenzahl vorhanden > Sonderbau

- Rettungswege nicht gesichert, mit Mängeln oder nicht vorhanden

- Statik und Stellplatzänderungen ( waren schon angesprochen )

Gruß

allinope

clammer

Hallo Herr Blümel,

unter "materiellen Anforderungen des Baurechts" verstehe ich konkrete Vorgaben der LBO und der zugehörigen SonderbauVO an die bauliche und technische Ausführung für bestimmte Gebäude, Gebäudeteile, Räume etc.

Beispiel 1:

In einem Hotel sollen aus Konferenzräumen (keine Versammlungsstätte) Beherbungszimmer werden. Die BeherbergungstättenVO stellt dezidierte bauliche Anforderungen an Beherbungszimmer: Obwohl also die Nutzung noch weiterhin Hotel ist, handelt es sich um eine Nutzungsänderung.

Beispiel2:

Aus einem Trakt mit einzelnen Büros, die über einen notwendigen Flur erschlossen werden, soll eine Nutzungseinheit "Verwaltung" < 400 m? entstehen. Für notwendige Flure gibt es andere bauliche Anforderungen als an Nutzungseinheiten, wo dieser Flur entfällt. Auch hier sehe ich eine Nutzungsänderung, da sich die materiellen Anforderungen ändern; auch wenn die Anforderungen sinken.

Gruß

C. Lammer

Benutzer_735

Hallo Herr Lammer,

bei Ihrem zweiten Beispiel muss ich Ihnen widersprechen.

Wenn sich die Nutzung (vorher Büro, nachher Büro) nicht ändert, dann liegt auch keine Nutzungsänderung vor. Und wenn keine Nutzungsänderung vorliegt, dann ist auch gar nicht erst zu prüfen, ob sich die bauordnungsrechtlichen Anforderungen aus Nutzung 2 von denen aus Nutzung 1 unterscheiden.

Das ist ja das Problem bei der Umstellung von Flur- auf 400-m2-NE-Lösungen.

Die erforderl baulichen Änderungen sind (i.d.R.) verfahrensfrei und eine Nutzungsänderung liegt NICHT vor.

Ein Baugenehmigungsverfahren ist nicht erforderlich.

Natürlich können andere Umstände (erforderl. Abweichungsanträge, Veränderung der GK bzw. Veränderung in Richtung Sonderbau) in Einzelfällen ein Verfahren erforderlich machen.

Das habe ich so schriftlich von unserer Obersten.

Auch eine Nutzungsintensivierung ist (in Bayern) i.d.R. keine Nutzungsänderung. Z.B. ist das Büro eines Versicherungsmaklers eine Büro- oder Verwaltungsnutzung und ein Callcenter (mit erheblich dichterem Personen"besatz" als ersteres) ebenfalls. Und dass es in einem Geschoß eines größeren Bürogebäudes eine zugeordnete Poststelle gibt, die schon fast die Größenordnung einer Versandabteilung hat ist ebenfalls vom Oberbegriff Büro- oder Verwaltungsnutzung gedeckt.

Stefan Blümel

clammer

Hallo Herr Blümel,

"leider" arbeite ich in NRW ...

Hier, und nicht nur hier, sieht man das anders.

Insbesondere die Umstellung von Flur- auf 400-m2-NE oder umgekehrt sind nicht verfahrensfrei, weil sich die öffentlich-rechtliche Anforderungen ändern.

Obwohl die Bauordnungen auf der MBO beruhen, kann man, wenn man sich die Aussagen der unterschiedlichen "Obersten" ansieht, zu völiig unterschiedlichen Interpretationsergebnissen kommen - vergleichen Sie zum Beispiel mal die Aussagen von Bayern und Berlin ;-))

Das nennt man, glaube ich, Föderalismus ;-))

Gruß

C. Lammer