gemeinsame BW auf Grundstückgrenze mit Öffnung - BayBO

Feuer-Hewi

Hallo Forum,

ein Neubau einer KiTa soll an den bestehenden KiGa angebaut werden. Beide Gebäude funktionieren ganz eigenständig (1. + 2. bauliche RW sind autark vorhanden); KiTa und KiGa werden vom gleichen Träger betrieben und sind eine Nutzungseinheit;

zwischen Bestand und Neubau soll die neue Grundstücksgrenze verlaufen (1x Kirchengemeinde - Bestand, 1x Stadt - Neubau)

das Problem, das ich hier habe:

zwischen beiden Gebäuden ist eine Brandwand, bzw. Brandwandersatzwand (hochfeuerhemmend bei GK3 ohne zusätzlichen Nachweis der mechanischen Beanspruchung) vorgesehen, als gemeinsame Kommunbrandwand ? das ist ja nach Art. 28(3)2 ok und als Abweichung zu beantragen, aber zulässig (siehe auch Kommentar Koch/Molodovsky/Farmers);

aber: in dieser Brand(ersatz)wand ist eine Tür (Öffnung, mind. T60-1)) erforderlich, da beide Teile eine zusammenhängende Nutzungseinheit werden sollen.

dies ist nach BayBO 2008 unzulässig!

BayBO, Art: 28(8) Öffnungen in Brandwänden sind unzulässig. Sie sind in inneren Brandwänden nur zulässig, wenn sie auf die für die Nutzung erforderliche Zahl und Größe beschränkt sind; die Öffnungen müssen feuerbeständige, dicht- und selbstschließende Abschlüsse haben.

Unsere Wand ist aber keine innere BW, sondern eine Gebäudeabschlusswand auf der Grundstücksgrenze = Brandwand (und dies schon eine Abweichung, da normalerweise 2 BW erforderlich wären) . Lt. Kommentar gibt es hierzu auch keinen Abweichungstatbestand, der dies zulässt.

Wie ist nun mit der zum Betrieb notwendigen Öffnung umzugehen?

Wer macht mir hier den besten Vorschlag?

mfg

der Feuerteufel

Benutzer_2550

Die gemeinsame "Kommunbrandwand" muss in diesem Fall mittig (achsial) auf der Grundstücksgrenze plaziert werden. Wenn diese sich nur auf einer Grundstückgrenze befindet, kann diese nicht als eine gemeinsame Brandwand betrachtet werden. Der Neubau der KiTa benötigt dann eine eigene Brandwand.

Für die Öffnung muss eine Abweichung beantragt werden. Diese ist ja aufgrund einer zusammenhängende Nutzung begründbar. Vielleicht muss dieses auch rechtlich im Grundbucheintrag, unter Zustimmung von beiden Grundstückseigentümern, vermerkt werden... (?).

Eine wietere Möglichkeit wäre:

Beide Grundstücke verschmelzen lassen. Dann können beide Grundstücke für die Bebauung baurechtlich wie ein Grundstück behandelt werden (keine Anforderungen an die Gebäudeabschlußwände).

Feuer-Hewi

Hallo Anton,

danke für die erste schnelle Antwort;

eine Verschmelzung kommt nicht in Frage, da die Stadt zwar die KiTa bauen muss, die Kirche der Betreiber ist, aber die Kirche die Unterhaltskosten der KiTa nicht haben will. Umgekehrt will die Stadt auch den Unterhalt des KiGa nicht.

zu Kommunbrandwand: die eine Gebäudeabschlusswand steht bereits (KiGa ist Bestand) und die KiTa soll nur eine ergänzende Wand (in der Praxis auch eine F90-A-Wand) ohne baurechtliche Festlagung als BW. Defacto haben wir 2 Brandersatzwände > F60.

Eine Abweichung für dei Öffnung zu beantragen ist nach derzeitiger Rechtsauffassung der BayBO nicht möglich, da nicht vorgesehen.

was nu´?

mfg der Feuerteufel

Benutzer_735

Die beiden Aussagen "Beide Gebäude funktionieren ganz eigenständig" und "da beide Teile eine zusammenhängende Nutzungseinheit werden sollen" widersprechen sich.

Warum dann nicht 1 Gebäude mit entspr. Trennwand? Ggf. Eigentumsdefinition bzw. Abgrenzung ähnlich WEG.

Andererseits: wenn es eine Bestandssituation wäre und nun die Realteilung erfolgen müsste, dann würde man die Verbindungstüre als Abweichung von einer eigentlich nicht abweichungsfähigen Vorschrift letztendlich doch genehmigen... letztendlich mit der Begründung über die vergleichbare Situation innerhalb eines (1) Gebäudes.

Stefan Blümel

WernerMueller

Hallo Hewi,

klingt komisch, aber beantrage doch einfach eine Abweichung.

Was sollte denn der rechtliche Hinderungsgrund sein?

Gruß

Werner Müller

Benutzer_2722

Hallo Feuerteufel,

ich schließe mich W. Müller an.

M.E. ist es eine Abweichung von BayBO, Art: 28(8) Öffnungen in Brandwänden sind unzulässig.

"Abweichend von BayBO, Art: 28(8) wird eine Öffnung in einer Brandwand vorgesehen. Brandschutztechnisch bestehen keine Bedenken, da ..."

Wenn eine Öffnung bereits in der Bauordnung vorgesehen wäre, wäre ja kein Abweichungsantrag nötig.

Ob man tatsächlich die Kommunbrandwand ausführt oder doch lieber zwei Gebäudeabschlusswände, sollte gut überlegt werden. Was in der Zukunft mit den Gebäuden passiert, weiß man schließlich nie.

Gruß, Martina

firefly

"Wer macht mir hier den besten Vorschlag?"

Mal sehen, wie wäre es damit: Mach´ was Du willst, aber lasse es in beiden Grundstücken über eine Grunddienstbarkeit absichern!

Benutzer_1525

Ein anderer Ansatz:

Warum muss das Gebäude durch eine Brandwand getrennt werden, wenn es durch einen Betreiber genutzt wird? Nur ein nachträglich vom Vermessungsamt gezogener Strich ändert doch nichts an den Schutzzielen aus der Bauordnung. Ein Gebäude, noch dazu mit einer NE, darf doch auf zwei verschiedenen Flurstücken stehen.

Die Abweichung ist der Entfall der Brandwand, und nicht das nachträglich ohnehin schwierige reinbasteln derselben.

Schwierig wird`s natürlich, falls die Gebäudeteile später mal unterschiedlich genutzt werden sollen. Aber dann können Sie sich immer noch den Kopf zerbrechen.

Oder falls es trotz einem Betreiber zwei verschiedene Versicherungen gibt.

Benutzer_735

@Boazar:

umgekehrt wird ein Schuh daraus,

die für eine Realteilung vorgebrachten Gründe sind absolut nicht stichhaltig, das lässt sich alles ohne Realteilung zivilrechtlich und auf einem Flurstück regeln. Und dann braucht man keine BW als Gebäudeabschlußwand.

Stefan Blümel

Benutzer_1525

Oder so.

Auf jeden Fall macht es aus meiner Sicht (mit begrenztem Einblick in den Gesamtzusammenhang) keinen Sinn, dem Gebäude eine Brandwand zu verpassen, die brandschutztechnisch nicht notwendig ist (finanziell und organisatorisch wohl auch nicht).

Das Problem sollte an andere Stelle gelöst werden, nicht vom Brandschutzfachplaner.

Benutzer_2751

... hier noch ein Vorschlag wie man in Berlin mit der Sache umgehen könnte:

wenn es mit der Abweichung an und für sich nicht klappen sollte (in Berlin habe ich diese aber auch schon problemlos mit der Begründung von Werner Müller "wie ein Gebäude" genehmigt bekommen) hat mir ein Vermesser den Tipp gegeben:

Mit dem Vermesser/Bauaufsicht klären, ob eine "Vereinigungsbaulast" eingetragen werden kann. Das bedeutet, dass beide Grundstücke zusammen bauordnungsrechtlich wie eines behandelt werden (also eine "virtuelle" Zusammenlegung der Grundstücke.) Dann ist es bauordnungsrechtlich eine innere Brandwand.

Gruss IMM

Benutzer_1326

wieso ist der betreiber ausschlaggebend? für mich bleibt das hier der eigner. und das sind 2. die müssen morgen auch nicht mehr die gleichen sein.

wieso einen engpass vorprogrammieren, wenn ich es für jetzt und für die zukunft "elegant" lösen kann?

Die Sache lässt sich am effektivsten über diese baulast lösen.

2 Grundstücke bleiben es, die sich auch getrennt abrechnen und ggf. unabhängig voneinander verkaufen lassen. es bleibt auch bei einem verkauf gesichert, dass es eine innere brandwand bleibt. insofern ist die (innere) brandwand baurechtlich, brandschutztechnisch und (da diese lösung konstengünstiger sein sollte) auch finanziell für mich "notwendig".

Benutzer_735

ohne Abweichungsantrag geht in Bayern gar nichts.

Und das hat auch seine Logik. Die Grenze soll nun mal sein, und aus der Grenze resultieren Anforderungen gem. BayBO.

Und um das Problem zu lösen gibt´s die Möglichkeit des Abweichungsantrages für den konkreten und begründeten Einzelfall.

Dass man in Berlin einfach zivilrechtlich beschließen kann, dass materielle Forderungen der LBO nicht gelten sollen ist zwar auf den ersten Blick beneidenswert, aber so frei ist man im Freistaat Bayern nicht.

Stefan Blümel

Benutzer_2751

Sehr geehrter Herr Blümel,

da liegt ein Missverständnis vor. Mein Vorschlag ist nicht zivilrechtlicher Natur. Sowohl die Abweichung, die ich auch beschrieben habe, ist eine öffentlich-rechtliche Entscheidung, als auch die Baulast. Diese stellt eine öffentlich-rechtliche Sicherung eines bestimmten bau- und planungsrechtlichen Zustandes für die Grundstücke dar und wird in Berlin im Baulastenverzeichnis bei der zuständgigen Bauaufsicht geführt. Also ganz und gar öffentlich-rechtlich, - aber elegant.

Gruss IMM

Benutzer_466

... in Bremen würde ich es wie folgt angehen:

1.) Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken (zulässig gem. BremLBO §4)

2.) Innere Brandwand auf Grundsttücksgrenze mit notwendigen

Öffnngen/Türen (zulässig gem. BremLBO §30)

3.) Gebäudeeigentum teilen.

Gruß aus Bremen

Piet