Änderung Konzept notwendiger Flure auf 400-m2-NE genehmigungspflichtig?

Benutzer_735

Bayer, GK5, Sonderbau.

In großen Teilbereichen in den OGs Büro- oder Verwaltungsnutzung.

Im Zuge einer Modernisierung erfolgt die Umstellung vom bisherigen Konzept mit notwendigen Fluren innerhalb der NE auf nun 400-m2-NE ohne notwendige Flure.

Die einzelnen baulichen Maßnahmen sind jeweils für sich betrachtet verfahrensfrei.

Ist die Umstellung auf 400-m2-NE nun genehmigungspflichtig (inkl. Brandschutzkonzept, Prüfung desselben etc.) oder nicht?

Wenn nein - wie gelangt die neue Fluchtwegssituation (ungeprüft?) in den Bauakt bei der unteren Bauaufsicht?

Es geht u.a. auch darum für spätere Käufer der Immobilie die Übereinstimmung des neuen Ist-Zustandes mit der Genehmigungssituation nachweisen zu können.

Stefan Blümel

Benutzer_2550

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass das je nach Bauverwaltung in Bayern unterschiedlich gehandhabt wird. Ich würde die zuständige Baubehörde mit kurzer Erläuterung des Vorhabens anschreiben und nach einer schrftlichen Bestätigung bzw. Antwort verlangen. Aber grundsätzlich vertrett ich schon die Meinung, dass es sich dabei um eine wesentliche Änderung des vorhandenen Brandschutzkonzeptes handelt und dass dieses geprüft werden muss...

Benutzer_2375

Ich würde das Konzept erstellen, und dann einen Termin mit der Bauaufsicht machen mit ggf. Personen der Feuerwehr/Brandschutzdienststelle.

Das Konzept durchsprechen und dann Siegeln lassen bzw. genehmigen.

Welcher Art das gemacht wird, kann dann die Bauaufsicht festlegen.

Benutzer_735

wie man´s im echten Leben pragmatisch löst, ist mir schon klar...

Als altem Prinzipienreiter geht´s mir aber um den formal richtigen Weg.

Hintergrund meiner Frage ist ein Immobilienankauf, bei dem der Vorbesitzer/Verkäufer o.g. Umwandlung vorgenommen, aber die Genehmigungssituation nicht nachgeführt hat.

ist das nun ein Mangel des Kaufgegenstandes bzw. ein Risiko für den Käufer?

Kurz: wie ist´s FORMAL richtig?

Stefan Blümel

Benutzer_1085

kniffelig, mal versuchen:

wird wirklich eine NE in mehrere 400 m? NE geteilt oder war Teilung in 400 m? Teile einer einzigen NE gemeint? Bei mehreren NE ist es auf jeden Fall genehmigungspflichtig würde ich sagen.

Wenn es eine NE mit kleineren Teilen bleibt: Meines Erachtens zunächst verfahrensfrei als Änderung nicht tragender Bauteile (wenn es denn so ist). Wo steht den dass die Änderung des Brandschutzkonzeptes ohne geänderte Nutzung (Art und Intensität) automatisch genehmigungspflichtig ist?

Aber bleiben wirklich alle öffentlich-rechtlichen Belange unberührt? Gibt es nicht z.B. mehr Bürofläche (statt Flur) und damit einen höheren Stellplatzbedarf oder mehr Nutzer des Gebäudes?

Ich denke, eine Baugenehmigungspflicht lässt sich schon begründen, wenn man es darauf anlegt.

Benutzer_735

Eine NE über mehrere Geschoße (interne Verbindung, großflächige Deckenöffnung mit nichtnotwendiger Treppe) wird formal in mehrere (autark nachgewiesene) 400-NE aufgeteilt - und dann wieder gemeinsam genutzt.

Anderes Beispiel: ein Gebäudekomplex (GK5, Sonderbau, überwiegend Büro- oder Verwaltungsnutzung) mit einem einzigen Nutzer in einer sich über alle Geschoße erstreckenden NE wird in ca. 25 einzeln vermitbare NE aufgeteilt und zumindest in Teilbereichen auch so kleinteilig genutzt.

Jeweils gibt es eine alte Genehmigungssituation und es stellt sich nun die Frage, wie wird die neue Situation so offizialisiert, dass für einen Weiterverkauf der Immobilie die Übereinstimmung von Genehmigung und Objekt darstellbar ist.

Ohne neue Genehmigung stellt der Käufer z.B. unzulässige Installationen in den Zwischendecken der Flure, mangelhafte Fluewände und Türoberlichter etc. fest.

Anderersets braucht´s für das neue 400-m2-Konzept neue T30-RS Türen zwischen NE und Treppenraum - ohne dass das irgendwo für die Nachwelt dokumentiert wäre. In den alten/letzten G-Plänen steht immer noch RS bzw. sogar nur dicht und vollwandig (BayBO 1982).

Stefan Blümel

Benutzer_2375

Die Umbauten waren Genehmigungsfrei?

Formal würde ich jetzt sagen, das Brandschutzkonzept war bestandteil der Baugenehmigung und somit haben wir den Tatbestand der Abweichung von der Baugenehmigung heißt Schwarzbau.

Da aber ggf. legalisierbar muss es Nachträglich Genehmigt werden.

clammer

Hallo Herr Blümel ,

eine "Auflösung" von notwendigen Fluren sehe ich schon als genehmigungsrelevant an, da ins System der Flucht- und Rettungswege - die auch Angriffswege der Feuerwehr darstellen - eingegriffen wird.

Gruß

C. Lammer

Benutzer_822

derzeit wird alles und jedes - oft mehrmals hintereinander - verkauft. Und irgendeiner der Käufer will einen Schnitt machen und argumentiert auf "Schwarzbau". Oder "Nachlass wg fehlender genehmigung". Wir hatten einen Käufer, der hat die Perimeterdämmung am Hochhaus (ca. 20 cm über die Erde geführt) beanstandet ... Dafür habe ich heute ein Hochhaus ohne Sicherheitstreppenraum gefunden. Also nicht anleiterbar, nur ein TrR, nicht "sicher". Klasse. Wurde aber bereits mehrfach "begangen" (WkP, GVS). Bitte genehmigen lassen, ist nachher weniger aufregend. mg Schächer (ganz formal richtig ...).