Dachgeschossausbau und Fluchtwege

Benutzer_2454

Hallo Fachplaner,

mir stellt sich folgende Frage: Ein Freund möchte sich in München einen Dachgeschossrohling samt darunter liegender Wohnung kaufen. Er hat diese erstaunlich günstig angeboten bekommen und möchte es eigentlich kaufen. Nun bat er mich als Architekturstudenten Ihm bei der Beplanung zu unterstützen.

Doch bevor der nette Teil der Planung beginnt, versuche ich die Grundlagen zu ermitteln und gelange mehr und mehr zu der Erkenntnis, daß Ich Ihm abraten sollte:

Die Situation ist folgende:

Angeboten wird in einem Anfang der 50er Jahre errichteten Mehrfamilienhaus (Zeilenbau, 4 Geschosse plus Dachgeschoss (eine Seite war schon immer als Wohnung ausgebaut)) eine kleine Wohneinheit, eine Kammer und ein Speicher (Bezeichnungen laut Grundbucheintrag) von 50, 8 und 50 m2.

Ziel ist es, diese neben- und übereinander gelegenen Einheiten miteinander zu verbinden und eine Maissonettewohnung daraus zu machen.

Die Treppen sind aus Beton, es gibt Fenster nach aussen, aber nur sehr einfache Wohnungseingangstüren.

Frage nun:

Ich gehe davon aus, daß eine Entrauchungsklappe über dem Treppenraum angebracht werden muss. Aber müssen auch alle Wohnungseigentümerparteien des Hauses selbstschliessende F30-Wohnungseingangstüren bekommen?

Abgesehen von den Kosten würde dieser Massnahme mit sicherheit keine der anderen Parteien zustimmen.

Oder ist das gar nicht obligatorisch, da Bestandsschutz gilt (glaube ich nicht, da Umnutzung), oder auch eine weitere Wohnung im 5. OG ist, oder nur EINE Maissonnettewohnung entsteht und somit keine neue Wohnung, oder...

Ich wäre sehr dankbar für Unterstützung...

Viele Grüsse,

Florian

Benutzer_822

Das ist ein bisher ungelöstets, vielleicht auch unlösbares Problem: die anderen Wohnungen sind Wohnungseigentum. Und was kehrt den einen Eigentümer, wenn ein Anderer etwas verändert. Dem kommt man rechtlich und auch praktisch kaum bei. Außer durch Vernunft und die ist knapp gesät. Da der Dachboden vorhanden ist, entsteht zunächst kein neuer Raum, damit steigt das Risiko nur wenig (mehr personenrisiko, weniger Sachschadenrisiko, meist weniger Brandrisiko, weil ausgebaute Dachräume besser sind al Rumpelkammern).

Es hilft vermutlich nur eine "Grobplanung", was dort werden soll und eine verbindliche Beratung bei der Bauaufsicht, evtl. Bauvoranfrage, um zu klären, ob der Ausbau genehmigt wird. Dann kann man ruhiger kaufen ... dann im Detail planen und bauen.

Die anderen Einheiten kann man evtl. mit vernetzten rauchwarnmeldern im Treppenraum vor einem Risiko warnen, mehr läßt sich meist nicht machen. Der Austausch falscher Türen (Glas und dünnes Holz) gegen Brandwiderstand ist meist schon nicht gewollt - obwohl das leben davon abhängt. Brand in der Wohnung, raus durch die Tür, über die Treppe hoch, rein in die Tür und den Menschen bleibt keine Zeit, auf die Feuerwehr Rettung zu warten.

mfg Schächer

WernerMueller

Hallo St. Florian (schütz` mein Haus, zünd andere an),

ich sehe das nicht wirklich als ungelöstes oder unlösbares Problem an. n Bayern hat sich die oberste Baubehörde hierzu eindeutig positioniert. Kriterium ist dei sog. "erhebliche Gefahr". Zitat aus dem Fragen-Antworten-Katalog (siehe http://www.stmi.bayern.de/bauen/baurecht/baurecht/16838/):

"In einem Gebäude wird der nachträgliche Dachgeschossausbau oder eine Nutzungsänderung (mit oder ohne bauliche Veränderungen) beantragt.

Ob und wenn ja in welchem Umfang wird das (u. U. denkmalgeschützte) Treppenhaus in die Überprüfungen miteinbezogen?

Diskutiert werden folgende drei Varianten:

- Keine Einbeziehung erforderlich, das Treppenhaus genießt Bestandsschutz, es sei denn, es werden bauliche Veränderungen auch am Treppenhaus vorgenommen. Grenze ist nur die erhebliche Gefahr, die ein Einschreiten geböte.

- Grundsätzlich besteht Bestandsschutz, aber es kann aus brandschutzrechtlichen Gründen eine Nachrüstung des Treppenraums erforderlich werden (wie beispielsweise die Auswechslung der Türen auch in anderen Geschossen).

- Voller Prüfumfang, denn das Treppenhaus dient als erster Rettungsweg für das Dachgeschoss und ist damit Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. Ggf. sind Abweichungen zu erteilen; zu unterscheiden kann sein nach brandschutz- oder sicherheitsrechtlichen Aspekten.

Beschränkt sich die "wesentliche Änderung" einer baulichen Anlage auf den Ausbau oder die Umnutzung eines Dachgeschosses, ist davon auszugehen, dass zwischen den Teilen der Um- oder Ausbaumaßnahme und den von der Änderung nicht berührten Teilen (Treppenhaus) weder eine "unmittelbare (bauliche) Verbindung" noch ein "konstruktiver Zusammenhang" besteht. Ein Verlangen nach brandschutztechnischer Ertüchtigung des gesamten Treppenraums einschließlich der in den unteren Geschossen vorhandenen Wohnungseingangstüren lässt sich dann nicht auf Art. 54 Abs. 5 BayBO stützen, sondern setzt das Vorliegen einer "erheblichen Gefahr" nach Art. 54 Abs. 4 BayBO voraus."

Gruß

Werner Müller

Benutzer_2454

Hallo Herr Schächter,

Hallo Herr Müller,

erst mal vielen Dank für die kompetenten Antworten!

Dann werde ich mich mal an eine Grobplanung setzen und diese mit der Behörde besprechen.

Ich habe nun alle angaben nachgelesen, und da die OK Geschossdecke über 13 Meter ist, handeld es sich auch noch um die Gebäudeklasse 5, was alles nicht einfacher machen dürfte.

Sorgen mache ich mir vor allem, daß die die Türen tatsächlich selbstschliessend und feuerhemmend sein müssen, weil die Leute in dem Haus sehr unkooperativ sind. Und wenn die nicht wollen, ist es halt hinfällig...

Gibt es vielleicht irgendeine bewährte/anerkannte Kompensationsmöglichkeiten, bei der die anderen Eigentümer nicht nein sagen können?

In jedem Fall nochmals ein grosses Danke für die Hilfe!

Viele Grüsse,

Florian

Benutzer_1795

Ui Herr Müller,

sollten sich da Preussen und Bayuvaren abgestimmt haben? Gleicher Wortlaut wie in NRW :)

firefly

"...handelt es sich auch noch um die Gebäudeklasse 5, was alles nicht einfacher machen dürfte"??? Als Architekturstudent können Sie darüber doch froh sein, so haben Sie die Behörde wenigstens mit im Boot.

Was die Sache mit der Ertüchtigung des übrigen Treppenraumes bei nachträglichem Dachgeschossausbau angeht, da gibt es auch ein Schreiben von der Obersten vom 29.07.2009.

Benutzer_822

Das Problem mit dem Treppenraum stellt sich dem fachkundigen beobachter meist etwas anders als die bewohner und auch die Behörde das sehen: Glas-Holz-Türelemente brennen durch wie nix. Oft sind 2 - 3 Minuten nach Zündung die Glasscheiben draußen und Feuer und Rauch treten in den Treppenraum aus. Fluchtweg: zu.

Wenn der Rauch heiß genug austritt, daß er an der Tür oben drüber auch noch heiß genug ist, fallen diese Fenster glich mit raus und der rauch tritt in die Wohnung ein. Man hat dann kaum Zeit, sicher auf die Feuerwehr zu warten. Ist nur lebensgefährlich, weiter nix.

Ich habe vor 1 1/2 Jahren die Leichenbergung eines solchen Brandes statisch begleitet: Hütte mit Weihnachtsbaum angezündet, Stichflamme schießt die Holz-Glas-Tür raus, zündet die Holztreppe, öffnet die Türen darüber und zündet das Dach vom Treppenraum aus. 3 Tote. War total vermeidbar durch vollwandige, dicht- und selbstschließende Türen. Da kommen mir diese Besitzerdebatten (und auch die Bestandswahrer der Bauaufsicht) immer so weltfremd vor. Wir verlieren auch gute Feuerwehrleute, wenn wir ihnen zu viele solcher leichen zumuten. Die machen gerne Feuer aus, auch mitten in der Nacht. Aber müssen es solche vermeidbaren Leichen sein ?

Nichts ist absolut sicher. Aber eine Normalglasscheibe in einem Wohnungsabschluß ist gefährlicher Murks. Meiner Meinung nach auch hinreichend konkret gefährlich, wenn man es 1 - 2 - mal im Realbrand gesehen hat. mfg Schächer

Mattes

Hallo Diskutanten,

die Ausführungen aus den Ministerien sind politische Willensbekundungen; sie haben in NRW nichtmal Erlasscharakter; so entscheiden wir in Zusammenarbeit mit den Bauaufsichten und meist auch im Einvernehmen mit den Antragstellern nach fachlichen Gesichtspunkten.

Darin sehe ich die Aufgabe der Fachleute: sich nicht hinter Formalien zu verstecken, sondern nach Schutzzielgesichtspunkten zu entscheiden. Da bin ich ganz bei Herrn Schächer...

Gruß

Matthias Bußmann

Benutzer_1795

Hallo mattes!

Prinzipiell sehe ich das genauso. Beide Seiten der am Bau Beteiligten müssen sich aber kompromissbereit zeigen.

Leider erlebe ich es immer wieder, dass bei einem Dachgeschossausbau in Altbauten (z.B. von Mieterabstellräumen zu Wohnung) die Behörde die große Keule rausholt und aus dem Altbau einen Neubau machen will. Bei genannten Beispiel erhöht sich m.E. für keinen die Gefahr.

Teilweise wird dann aber die "ominöse" unterseitige Holztreppenbekleidung, Ertüchtigung des Holztragwerks der Treppe, Austausch der Wohnungstüren, Einbau eines Rauchabzugs, Einbau von Rauchmeldern [finde ich gut!], Abschottung des Kellers [finde ich auch gut und sinnvoll!] gefordert. Teilweise übersteigen dann die zusätzlichen Kosten die eigentlichen Baukosten.

Auf der anderen Seite wollen die Bauherren gar nichts machen. Das geht auch aus unserer Sicht als Sachverständige i.d.R. nicht.

Ich habe jedoch bisher die Erfahrung gemacht, dass man die Bauherren eher von der Notwendigkeit, als die Behörden von der Nicht-Notwendigkeit von Maßnahmen überzeugen kann.

In diesem Sinne sollten alle Beteiligten sich an die eigene Nase fassen und bitte überlegen, was man wie erreichen will.

Wenn mir eine Behörde (wie letzte Woche passiert) sagt, dass eine Holztreppe eine KONKRETE Gefahr für Leib und Leben ist, kann ich das nun wirklich nicht nachvollziehen. Sollen nun alle Gebäude mit Holztreppe gesperrt werden?

Ein Altbau ist kein Neubau, aber auch in einem Altbau gehört ein Mindestmaß in den Brandschutz investiert...

WernerMueller

@ Schächer:

Deine Beispiele sind durchaus plakativ. Nur: Es gibt in Deutschland Millionen von Häusern, die so aussehen wie beschrieben und in denen genau dasselbe passieren kann. So interessant Deine Ausführungen sind, dem Fragesteller helfen sie überhaupt nicht. Im Zweifel kauft er die Wohnung nicht. Und zwar nicht weil es für Ihn zu gefährlich wäre, sondern weil die Kosten für eine (rechtlich nicht erforderliche) Anpassung des Treppenraumes einfach nicht mehr drin sind.

@ Mattes:

Schön, wenn Du dich (und Deine Bauaufsicht) sich über die Meinungen eures Ministeriums hinwegsetzt. Blöd für Deine Bauaufsicht, wenn sie vom Ministerium zurückgepfiffen wir. Noch blöder, wenn mal ein Bauherr wegen überzogener Auflagen klagt. Am Allerblödesten, wenn er dabei auch noch gewinnt.

Aus meiner Sicht echt ärgerlich und letztendlich moralisch zu hinterfragen: "Ihr" (Du und deine Baubehörde) wisst um den Bestand. Hingehen tut jedoch keiner von Euch (u.a. weil politisch so gewollt). Rumkrakeelen, "wenn man den Fuß in der Tür hat", aber selber mal aktiv werden: Fehlanzeige.

Da lobe ich mir Deinen letzten Arbeitgeber, der mittlerweile alles, was mehr als zwei Wohnungen hat, feuerbeschaut.

Werner Müller

der heute schlechte Laune hat

Benutzer_822

Lieber Werner Müller, es geht n i c h t darum, große Kosten zu verursachen, es geht darum, auch im Bestand ein vernünftiges Schutzniveau zu erreichen. Die Holztreppe brennt, wurde sie erst mal gezündet, ziemlich rasch durch. Aber meine zierlichen Glas-Holzrähmchen-Türen kann ich durch eine einfache Drahtglasscheibe in Stahlrahmen hinter dem Filigranen einfach und kostengünstig sichern. Und in den Holzfeldern eine Spanplatte draufgeschraubt verbessert das Durchbrandverhalten. Sieht nicht schlecht aus! Und es bleibt die Z e i t, auf die Feuerwehr zu warten, die über Leitern retten kann. Und das reicht doch als Ziel.

Die meisten Toten im Dachgeschoß resultieren aus Kellerbränden. Der T 30 RS Abschluß muß sein, kostet um die 1.000,- , alles weitere nach "Lust und laune". mfg Schächer

Mattes

Hallo Herr "schlechte-Laune" Müller,

meine Laune ist übrigens gerade ausgezeichnet.

Was wir hier beiderseits plakativ diskutieren, spielt sich im richtigen Leben regelmäßig lautlos und einvernehmlich ab: viel Reden und Überzeugungsarbeit leisten und eine gewisse Verhältnismäßigkeit wahren bringt i.d.R. auch ohne große Wellen weiter als die große Keule. Besser, der Bestand wird verbessert als das der Bauherr aus Kostengründen nix macht und alles bleibt so schlecht wie vorher...

Obwohl- ich wär schon scharf darauf, zu sehen, wie die Gerichte einen solchen Fall beurteilen würden. Ich wette, die schauen ins Gesetz und nicht in einen Erlass oder ein Protokoll des Ministeriums, was Anderes besagt. Meine Voraussage: das Ministerium kriegt zu hören, es möge das Gesetz ändern, wenn es etwas Anderes will.

Gruß mit vielen Wünschen für eine bessere Laune :-)

Matthias Bußmann

Benutzer_1795

Hallo Mattes!

Ich kann Sie bezüglich dem Urteil mal auf dem Laufenden halten. Mein Beispiel von oben ist vor Gericht gelandet (Bauherr gegen Stadt und Brandschutzdienststelle des Kreises). Die Forderungen, die ich oben erwähnt habe, wurden so in die Baugenehmigung geschrieben.

Der Richter hat zunächst einen Gütetermin vereinbart, da er "nach Aktenlage eher zu Gunsten des Bauherrn tendieren würde". Der Gütetermin ist inzwischen erfolgt. Der Bauherr überlegt, ob er weiterklagt oder einen Gütevorschlag annimmt.

Als Sachverständige hatte wir ohne Anerkennung einer rechtlichen Verpflichtung die Abtrennung des KG in F90/T30-RS und den Einbau von vernetzten Rauchmeldern vorgeschlagen. Sollen später einmal Türen ausgetauscht werden, werden diese vollwandig und selbstschließend ausgeführt.

Sobald ich weiteres weiss, werde ich das mal hier niederschreiben.

Benutzer_2454

... da habe ich ja was ausgelöst...

Danke allen Beteiligten!

Gruss,

Florian