2. Rettungsweg in fremde Nutzungseinheit

Benutzer_369

Hallo Kollegen,

zur Zeit bekomme ich öfters Anfragen zu einem verbreiteten Problem bei Bürobauten. Es sollen bestehende Büros geteilt und an mehrere Mieter aufgeteilt werden. Da taucht dann häufig das Problem auf, dass der 2. Rettungsweg nur durch eine benachbarte, fremdvermietete Einheit führen kann. In meinem derzeitigen Fall führt der zweite Rettungsweg durch eine T90-Türe in einer Brandwand in einen anderen Brandabschnitt des gleichen Komplexes. Dennoch lehnt die zuständige Behörde dies aber ab und argumentiert, dass nicht gesichert werden kann, dass dieser Rettungweg immer benützbar ist. Selbst bei Einsatz von entsprechenden Türschlössern, sei es möglich z.B. durch Möblierungen den Fluchtweg zu verrammeln, da der Fluchtweg durch ein flurloses Combibüro führen würde. Muss man sich diese Argementation gefallen lassen, wo doch die Bauordnung ausdrücklich die Flucht in einen anderen Brandabschnitt zulässt?

Gruß Günter Merkl

Benutzer_197

Hallo Herr Merkl,

die Bauodnung lässt sicherlich die Flucht in einen anderen Brandabschnitt zu, nur wird hier vom gleichen Nutzer ausgegangen. Ich kann die Bedenken der Bauaufsicht daher verstehen, da hier

1. dem Nachbarn Beschränkungen in der Nutzung seines "Eigentums" auferlegt werden,

2. sich möglicherweise hier z. B. versicherungsrechtliche Probleme (Einbruchschutz) ergeben,

3. selbst bei vertraglicher Regelung mit dem derzeitigen Nutzer sichergestellt sein muss, dass dieses "Recht" der Nutzung als 2. Rettungsweg auch auf alle nachfolgenden Nutzer übergeht, was bei Grundeigentum ja z. B. grundbuchlich abgesichert wird.

Insofern würde ich persönlich eine solche Lösung im Konzept mit Sicherheit nicht vorschlagen, sondern immer einen anderen Rettungsweg herstellen wollen, und sei es die FW-Leiter.

Mit freundlichen Grüßen,

F. Fleischhauer

Benutzer_369

Hallo Herr Fleischhauer,

Ihre Argumentation leuchtet ein, danke für den Tipp mit der Feuerleiter.

Gruß Günter Merkl

Benutzer_205

Hallo Herr Merkl,

muss Herrn Fleischhauer Recht geben - auch der Behörde. Habe in meiner Tätigkeit nie eine solche Regelung zugelassen.

Ein Fall, gehört zwar nicht ganz dazu, aber so ähnlich: Bei einer Fluchttür im EG in einer Grundstücksgrenzwand in der Nähe einer öffentlichen Verkehrsfläche habe ich einmal eine Grunddienstbarkeit eintragen lassen mit der Verpflichtung, dass der Nachbar die besagte Fläche niemals verbaut.

Dies nur zur Hilfestellung, wie man mit zweiten Rettungswegen umgehem soll.

Viele Grüße

Herbert Klein

Benutzer_99

Autor: Sascha Kaefer Sehr geehrter Herr Merkl,

das Bauordnungsderegulierungsgesetz (BODerG löst evtl. bald BayBO ab) behandelt diese Problem explizit im Art 38 (4) i.V.m. Art 31 (2) und Art 35 (1) BODerG.

Hier steht, dass solche Aufteilungen dann möglich sind, wenn die Mieteinheiten untereinander durch entsprechende Trennwände (in der Regel F 90-AB mit T30 Türen) getrennt sind und jede Nutzungseinheit für sich (also unabhängig von der anderen Einheit) zwei unabhängige Rettungswege besitzt (z.B. 1. RW = Treppenraum, 2. RW= anleiterbares Fenster jeweils für jede Einheit)

Viele Grüße

S. Kaefer

vonhof

Hallo Herr Kaefer,

ihr Beitrag ist ja grundsätzlich richtig, hat aber 1. mit der Diskussion nichts zu tun und entspricht 2. auch heutigem Baurecht (Treppenraum und anleiterbares Fenster ist nichts neues).

Darüber hinaus gilt der Art. 38 Abs. 1 Ziffer 4 BODerG nur für Teile größerer Nutzungseinheiten, die einem einzigen Nutzer dienen. Wir diskutieren aber über zwei unterschiedliche Nutzer, z. B. zwei Mieter. Und da teile ich die Meinung meiner "Vorschreiber".

Schöne Grüße

Alexander Vonhof

Benutzer_238

Hallo Herr Merkl,

ich würde im von Ihnen geschilderten Fall mit der Behörde streiten.

Ich halte die vorgestellte Fluchtwegsituation für machbar.

Die Behörde sollte nicht unterstellen, dass Fluchtwege grundsätzlich verstellt werden, wenn mehr als ein Personenkreis prinzipiell die "Chance" dazu hätte. Es muss eben nur eindeutig unter den Parteien geregelt sein. Das Wie geht die Behörde eigentlich nichts an.

Ein gemeinsames Treppenhaus von mehreren Mietparteien als Rettungsweg zu nutzen ist ja auch nicht verboten!

Mfg Thieme

Benutzer_139

Hallo zusammen,

abseites der baurechtlichen Seite möchte ich zu bedenken geben, dass eine Stelle mit Sicherheit ersteinmal NEIN sagen wird: Der Inhaltsversicherer des Nachbarn.

Eine offene Tür zwischen 2 versicherungstechnischen Nutzungseinheiten widerspricht grundlegenden Obliegenheiten einer Einbruchdiebstahlversicherung und bedeutet im Schadenfall (Einbruch), dass der Versicherer leistungsfrei sein dürfte.

Wohl dem Planer, der von solchen Lösungen die Finger gelassen, bzw. sich vorher mit einem Spezialisten beider Versicherungsgesellschaften unterhalten hat.

Man kann mit technischen Maßnahmen sicherlich ein unbefugtes Betreten zum Nachbarn erschweren. Möglich wäre z.B. ein Fluchttürsteuerung (EltVTR) mit Aufschaltung zu einer ständig besetzten Stelle, die im Falle einer nächtlichen Öffnung selbst vor Ort fährt.

Technisch möglich, in der Praxis oft an den Kosten scheiternd.

Solche Lösungen müssen jedoch auf jeden Fall vom Sachversicherer genehmigt werden.

Grüße

Stefan Satzger

Benutzer_205

Herr Thieme,

hier muss ich Ihnen widersprechen. Ich kann als Behörde nicht verlangen, einen zweiten Rettungsweg durch die "Intimsphäre" einer anderen Nutzungseinheit zu verlangen. Das würde sich der Nachbarnutzer sicherlich - und das mit Recht - verbeten. Wenn auch, wie Herr Satzger erwähnt, technische Möglichkeit machbar sind, so ist doch im Gefahrenfall das Risiko für den Nachbarn zu groß, dass zuweilen wertvolle Gegenstände abhanden kommen.

Viele Grüße

Herbert Klein

Benutzer_221

Hallo Herr Thieme,

auf welcher rechtlichen Grundlage lässt sich die Führung eines Rettungsweges durch fremdes Eigentum festmachen?

Dann müsste man hier eine Duldungspflicht auferlegen und dies hätte eine Einschränkung von ganz persönlichen Rechten zur Folge, also eher nicht durchführbar und vom Gesetzgeber sicher nicht so vorgesehen.

Bei beiderseitigem Einverständnis und behördlicher Beurkundung im Rahmen einer Baulast oder Grunddienstbarkeit sicherlich möglich. Aber bitte auch die Konsequenzen berücksichtigen.

MfG Maitho

Benutzer_99

Autor: Sascha Kaefer Hallo Herr Vonhof,

in Art 38 (1) Pkt.4 BODerG heißt es, dass dies auch für 400 m? Teile größerer Einheiten gilt. Daraus schließe ich, dass es erst recht für Nutzungseinheiten von verschiedenen Mietern oder Eigentümern gilt. So war mein Beitrag zu verstehen.

Viele Grüße

S. Kaefer

Benutzer_369

Sehr geehrter Herr Kaefer,

die vielen Anworten zeigen eindeutig, dass eine Lösung ohne gegenseitige Durchgangsrechte anzustreben ist, weil die Problematik der Eigentumssicherung so nicht zufriedenstellend lösbar ist. Das Problem besteht ja gerade darin, dass die ehemals großen, zusammenhängenden Büroeinheiten aufgeteilt werden sollen und auch bei Bedarf an unterschiedliche Nutzer in einer Etage vermietet werden sollen. Damit entfällt für jede Nutzungseinheit der 2. Rettungsweg, da dieser bisher am Ende der Anbauten in einem gesonderten Treppenraum war, der nun aber zum 1. Rettungsweg umfunktioniert wird.

Von allen denkbaren Lösungen scheinen die außen angebrachten Rettungsleitern die sinnvollste Investition zu sein, denn wer mietet eine Fläche, die derartige Unsicherheiten oder Auflagen beinhaltet.

Gruß Günter Merkl

WernerMueller

Herr Merkl,

beachten Sie aber bitte dabei, daß "Rettungsleitern" eine genehmigungspflichtige Abweichung darstellen.

Gruß

Werner Müller

Benutzer_99

Autor: Ulrike Schütze Liebe Kollegen,

ein ähnlicher Fall, ein Laden im EG in einem Büro- und Geschäftshaus, wobei als 2.Rettungsweg Fenster mit 1,0 m Brüstungshöhe innen und ca. 1,20 Höhe aussen zur befestigten Einfahrt zur Tiefgarage.

Ist ein solches Fenster nicht die bessere Alternative, als die vom Architekten vorgesehen Lösung durch die benachbarte Büro-Nutzngseinheit?

Danke für Ihre Stellungnahme

Ulrike Schütze

Benutzer_205

Frau Schütze,

wenn das Fenster eine lichte Öffnung von 60 x 100 cm (hoch oder quer) hat und in Bayern ist (in anderen Bundesländern andere Maße) dürfte es kein Problem sein. Die Brüstungshöhe von maximal 1,1 m wird von der flüchtenden Seite nicht überschritten. Außen muss eben der Flüchtende um 10 cm mehr springen, aber die Innenseite ist maßgebend. Voraussetzung ist allerdings, dass das Fenster innen frei zugänglich und kein Lager mit unterschiedlich gelagerten Gütern ist. Der Raum, in dem das Fenster ist, sollte nicht absperrbar sein.

Die Fensterlösung ist - wie Sie in der vorangegangen Diskussion gelesen haben - eindeutig die bessere.

Viele Grüße

Herbert Klein