Flächenermittlung der Nutzungseinheiten

Benutzer_424

Hallo zusammen,

GebKl. 4 oder 5

1 Nutzungseinheit

Wohngebäude am Hang

3 Vollgeschosse

KN 1,25

DN 45°

Dachspitz wird nicht ausgebaut, aber Ausbau lt. BayBO zulässig.

Bayern

Grundsatzfrage:

Werden bei der Flächenermittlung der Nutzungseinheit, die Garage, Geräteraum und der Dachspitz mit gerechnet? Ich bin in der Fachliteratur leider nicht fündig geworden. Wenn ja, werden die 400 m? überschritten.

Besten Dank im voraus und allen ein schönes Wochenende.

freundliche Grüße

A. Schmid

Benutzer_206

Hallo Herr Schmid

Die Brutto-Geschossfläche einer NE / Wohnung sind die Flächen, die sozusagen innerhalb der Wohnung liegen - gemessen von Aussenkante Aussenwand bis Mitte Brandschutz-Trennwand zur nächsten NE oder Garage oder von aussen zugänglicher Geräteraum etc.

Einen nichtausgebauten, brandschutztechnisch abgetrennten Dachraum brauchen Sie nicht dazu rechnen, sondern erst wenn er ausgebaut -, d.h. Teil der Wohnung wird.

Gruss von

Sauter

vonhof

Hallo,

das sehe ich nicht so. Wenn der Ausbau zulässig ist, ist er auch als Wohnraum zu behandeln - mit Treppe, zweitem Rettungsweg und Anrechnung der Bruttogrundfläche.

Alles andere wäre auch kontraproduktiv. Wie soll der Bauherr sein Tragwerk beim Dachgeschossausbau von F 60 auf F 90 verbessern? Also muss das bereits im Vorfeld berücksichtigt werden. Im Vorfeld heißt: Zum Zeitpunkt der Baugenehmigung. Nicht zum Zeitpunkt des Dachgeschossausbaus.

Gruß

Alexander Vonhof

Benutzer_206

Herr Vonhof

Durch den Dachausbau ändert sich in Bayern die Gebäudeklasse i.a.R. nicht -

denn "Höhe im Sinne des Satzes 1, Art. 2(3) BayBO ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind". Also bereits jetzt ist der nichtausgebaute Dachraum bei der Gebäudeklasse zu berücksichtigen.

Erich Sauter

Benutzer_735

Hallo Herr Sauter,

es geht aber doch um den konkreten Fall, dass durch die Einbeziehung des Dachraumes u.U. eine NE > 400 m2 entsteht und damit die Grenzen der GK 4 überschritten werden --> GK5 (bei gleicher Gebäude-/FB-Höhe).

Gruß

Stefan Blümel

Benutzer_206

Hallo Herr Blümel

Hallo Herr Vonhof

da habe ich zu schnell geschossen - hätte bei meiner 2. Antwort wohl die Frage nochmals genau lesen sollen.

Trotzdem bin ich der Auffassung, dass der nichtaugebaute Dachraum (der hier ja auch nicht ausgebaut werden soll)auch nicht zur Nutzungseinheit zählt.

Wenn man die Zukunft berücksichtigen will, kann man das im Einvernehmen mit dem Bauherrn machen - muss es aber nicht.

Man berücksichtigt i.d.R. ja auch nicht bei jedem Vorhaben die max. Bebaubarkeit eines Grundstücks.

Gruß

Erich Sauter

Benutzer_607

Hallo Herr Schmid,

die Fläche der Nutzungsheit ergibt sich aus der Brutto-Grundfläche aller Geschosse. Die Fläche der Garage und des Geräteraumes wird, wenn diese ohne Abstand errichtet sind oder im Gebäude integriert sind dazugerechnet. Sie gehören ja zu ihrer Nutzungseinheit.

Handelt es sich um selbstständige nutzbare Einheiten, so würden sie auch eigenständige Nutzungseinheiten sein. Dann hätten sie allerdings auch kein Gebäude mit 1 NE, sondern mit 2 oder 3 NE´s.

Ist in ihrer Dachspitz ein Aufenthaltraum möglich (nur auf die Möglichkeit kommt es an, nicht auf die tatsächliche Nutzung), so handelt es sich um ein Geschoss und die Fläche gehört zur NE.

Ist kein Aufenthaltsraum möglich, handelt es sich auch um kein Geschoss sondern nur um einen Hohlraum. Die Fläche ist dann nicht hinzuzurechnen.

Wenn sie durch die Flächenberechnung tatsächlich in die Gebäudeklasse 5 fallen, bleibt ihnen nur übrig aufgrund der Situation (EFH am Hang) Abweichungen bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen und zu begründen.

Mit freundlichen Gruß

HEbert

Benutzer_1068

Hallo Herr Schmid,

bei den ?Häufig gestellten Fragen? des StMI finden Sie ein Beispiel, wonach die Stellplatzebene unter einer anderen Nutzung zum Zwecke der Zuordnung in die zutreffende Gebäudeklasse mitgerechnet wird. Nur Flächen im Kellergeschoss (vgl. Art. 2 Abs. 3 Satz 3 BayBO) bleiben außer Betracht.

Siehe ggf. www.stmi.bayern.de/bauen/baurecht/baurecht/16838/index.php

Bei Gebäuden am Hang kann die Höhenlage der Deckenoberkante ?im Mittel? gegenüber der Geländeoberfläche eine maßgebliche Rolle bei der Abgrenzung oberirdisches Geschoss / Kellergeschoss spielen (s. Art. 2 Abs. 7 BayBO).

MfG W. Linhardt

Benutzer_424

Hallo miteinander,

Vielen Dank für die zahlreichen und kompetenten Antworten. Das hat meine Vermutung bestätigt. Es ist also tatsächlich möglich, ein Einfamilienhaus mit Gebäudeklasse 5 zu planen! Ich werde es, wie vorgeschlagen, über eine Abweichung lösen.

Mit freundlichen Grüßen

Alois Schmid

Benutzer_206

Hallo zusammen

Zur Frage, welche Nebenräume und -flächen gehören zu einer Nutzungseinheit:

Lt. STMI / Häufig gestellte Fragen / 1.1 Gebäudeklassen >>

ist also ein erdgeschossiges Garagengeschoss mit einem darüberliegenden Bürogeschoss eine Nutzungseinheit ?!

Fraglich bleibt zunächst, ob eine Kleingarage bis 50 m?,die verfahrensfrei und abstandsflächenneutral ist, einem erdgeschossigen Garageschoß gleichzustzen ist, da sie ja die Gebäudeklasse, an die sie angebaut wird unberührt lässt - Vollzugshinweise zur BayBO 2008 / 2.3.1.1.1.

Zu welcher NE soll dann die offene EG-Garage

oder der nichtausgebaute Dachraum gehören, wenn zwei NE vorhanden sind -

z.B. bei Teilung der o.g. grosszügigen Wohnung (bei 3 Vollgeschossen ist sicherlich ein durchgehender Treppenraum vorhanden)?

Dann wäre es ja die Frage, ob eine Fläche im Allein- oder im Sondereigentum steht.

Man lernt ja täglich dazu.

Sauter