Brandschutz bei Grundstücksteilung / Grenzbebauung

Benutzer_1230

Hallo,

habe folgendes Brandschutz-Problem ( Bayern ):

ein genehmigtes Einfamilienhaus ( BJ 1958 ) stand auf einem Grundstück, welches vor 3 Jahren geteilt wurde. Somit ist dieser Altbestand zur Grenzbebauung geworden. Ich habe diesen Altbestand vor 3 Jahren gekauft. Bedingung für den Kauf war, dass wir den direkten Anbau des Nachbarn ( Neubau ) auf dem abgeteilten Grundstück zustimmen. Also wurde vom Neubau bis an die Grundstücksgrenze gebaut. Die beiden Häuser sind nun traufseitig zusammengebaut. Infolge hat sich herausgestellt, dass der Neubau keinerlei Brandschutzvorschriften der BayBo entspricht. An meinem Altbestand wurden bisher keine Veränderungen vorgenommen.

Frage: Muss der Altbestand ( ich ) aufgrund der Grundstücksteilung brandschutztechnisch nachbessern ?

Was kann bzgl. Brandschutz vom Nachbarn ( Neubau ) gefordert werden ?

Hat der Altbestand nicht Bestandschutz, da weder die Nutzung noch die Gebäudesubstanz verändert wurden ?

Dem Bauamt sind die Brandschutzmängel bekannt, unternimmt aber bisher nichts.

Wer kann mir einen Rat geben ?

Benutzer_99

Autor: Paula Hallo, ist wirklich traufseitig aneinander gebaut worden, meinst du nicht die Giebelseiten? Waren an der Seite, wo das andere Haus angebaut wurde, keine Öffnungen, die geschlossen werden mussten?

Erst einmal ist zu beachten, dass vor drei Jahren noch die Vorgänger-BayBO galt und wenn damals alles in genehmigungsfähigem Zustand war, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass es so bleiben darf (es kommt immer auf die Umstände an!).

Wenn ein Grundstück geteilt wird, muss man (besser vor dem Kauf!) darauf achten, dass z. B. alle erforderlichen Abstände zu den Nachbarn eingehalten werden können, die in der Bauordnung gefordert werden. Da dies offensichtlich nicht möglich war, hat man für eine Seite festgelegt, dass eine Grenzbebauung gemacht wird (ist zulässig). Hat der neue Nachbar eine Genehmigung für sein Haus? Hat er vor drei Jahren oder jetzt angebaut?

Und dann ist die Frage, wer hat festgestellt, dass etwas nicht in Ordnung ist und was ist nicht in Ordnung?

Nach BayBO 1998 handelt es sich vermutlich um ein Gebäude geringer Höhe / geringer Schwierigkeit (Fussboden oberstes Geschoss < 7m?), d. h. die Gebäudetrennwand kann F30-F90-F30 aufgebaut sein, die anschließenden Dach-/Deckenseiten an der Traufseite müssen feuerhemmend F30B sein, siehe Art. 31 (5).

Ich bin mir ziemlich sicher, dass beide Hausbesitzer für ihren Teil auf der eigenen Seite zuständig sind, anders kann es gar nicht gehen. Ob man den Nachbarn allerdings dazu zwingen kann die Vorschriften einzuhalten, ist fraglich. Denkbar wäre eine Anfrage über die Gemeinde. Meine Erfahrung ist aber, dass die solche Nachbarstreitigkeit gerne meiden...

Gruß + viel Erfolg! Paula

Benutzer_822

Grundsätzlich it ein im Bestand "mittiges" Haus etwas anderes als eine Grenzbebauung. Und wenn durch eine teilung Grenzbebauung hergestellt wird, ist ein Teil des "Bestandes", nämlich der schützende Abstand, verloren gegangen. Die daraus resultierenden Mängel aind aufzuarbeiten, also Brandwand / Brandersatzwand, Fenster zu, Dachfläche zu sichern ...

Der neue Nachbar hat an einer Grenze angebaut udn für die gilt Brandwand / Brandersatzwand Erfordernis. Das schuldet er öffentlich - rechtlich und zivilrechtlich, weil es um Ihre Sicherheit geht.

Ich würde das mal genau aufzeichnen und den Nachbarn fragen, wer sein verantwortlicher Planer war und warum der die Schutzvorschriften nicht einhalten wollte.

Wenn sie ihm ganz freundlich sagen, daß der Mist der Planers als Risiko an den Hausbesitzer übergeht und er selbst für die Folgen des Mistes gerade steht, wenn er den Planer nach einer Weile nicht mehr greifen kann, bewegt sich gewiß etwas.

Und dann bleibt da noch die Bauaufsicht, die rechtlich einwandfreie Verhältnisse durchsetzen muß (aber manchmal dazu wenig Lust verspürt).

mfg Schächer

Benutzer_822

Der neue Nachbar hat an einer Grenze angebaut udn für die gilt Brandwand / Brandersatzwand Erfordernis. Das schuldet er öffentlich - rechtlich und zivilrechtlich, weil es um Ihre Sicherheit geht.

Ich würde das mal genau aufzeichnen und den Nachbarn fragen, wer sein verantwortlicher Planer war und warum der die Schutzvorschriften nicht einhalten wollte.

Und dann bleibt da noch die Bauaufsicht, die rechtlich einwandfreie Verhältnisse durchsetzen muß (aber manchmal dazu wenig Lust verspürt).

mfg Schächer

Benutzer_1230

Danke für die schnellen Antworten!

ja, es ist tatsächlich ein traufseitiger Zusammenbau. Als wir den Altbestand vor 3 Jahren gekauft haben, war auf dem Nachbargrundstück zwar eine Grenzbebauung geplant, allerdings mit einem Flachbau zu unserer Seite. Die Bauherren haben sich jedoch umentschieden, und eine Dachschräge zu unserer Seite gebaut ( vor 3 Jahren ). Die Folge ist, dass wir nun die Dachziegel der Nachbarn direkt( 70 cm ) vor unserer Gaube haben. Der Neubau ist genehmigt. Mein Architekt hat die Verletzungen des Brandschutzes festgestellt und beim Bauamt angezeigt. Allerding ist dies de Bauamt egal, den Brandschutz werde von der Genehmigungsbehörde nicht mehr geprüft.

Mein Problem: Wenn ich hier weiter gehe, schade ich mir evtl. mehr als was es mir nützt.

Muß ich tatsächlich brandschutztechnisch nachbessern oder gar meine Gaube rückbauen ? Für was gibt es dann den Bestandschutz ? Mein Haus ist 50 Jahre alt und genehmigt. Die meisten Häuser dieses Baujahres entsprechen doch wohl nicht mehr dem aktuellen Baurecht, oder ?

Wenn ich nachbessern muss, wie könnte dies aussehen ? Wir haben eine normale verputzte Ziegelmauer ( ca.36 cm )zum Nachbarn, ein Dach mit Holzsparen, Holzverschalung und Ziegeldeckung.

Danke für Ihren Rat.

Benutzer_99

Autor: Norbert Bärschmann Zum Beitrag von Paula

Ich möchte darauf hinweisen, dass für Dächer im Art. 31 Abs. 5 BayBO 1997 für Wohngebäude geringer Höhe keine Anforderungen enthalten waren.

So Wie ich das verstehe, ist nur die Gaube des alten Gebäudes zu nah an der Grundstücksgrenze (Abweichung von Art .31 Abs. 4 BayBO 1997). Wenn die Wand (Brandwandersatzwand) i. O. ist, würde ich nichts machen. Kontaktieren Sie einen Brandschutzsachverständigen ob sich bei Ihnen wirklich Gefahren ergeben und reden Sie ggf. mit dem Nachbarn wie Sie beide sich gegenseitig schützen (eventuell kleinere Umbauten im Bereich des Dachanschlusses der BW.

Aussage unter Vorbehalt wegen eigener Annahmen, welche abweichend sein können.

Mit freundlichen Grüßen

Norbert Bärschmann

Benutzer_99

Autor: Paula Hallo Herr Bärschmann,

ich meinte natürlich Art. 31 Absatz 4, sorry!

Bezüglich Bestandsschutz: das ist immer wieder ein wunder Punkt, aber in diesem Fall wurde ja der Bestand durch die neue Grenze verändert, also muss reagiert werden. Natürlich gibt es diese Fälle vor allem in engen Altstädten sehr oft. Aber schon aus optischen Gründen, möchte ich nicht über mein Dachgaubenfenster vom Nachbarn beäugt werden, das ist doch etwas nah oder?

Also zumindest deutlich versetzt sollten die Öffnungen zum Nachbarn sein, damit über die Fenster kein direkter Brandüberschlag möglich ist. Und wenn jeder sein Dach feuerhemmend ausgebildet hat - und das ergibt sich mit Beachtung der EnEV (und der DIN 4102 für den Brandschutz) schon fast automatisch.

Aber wie das genau aussehen muss, kann man nur vor Ort richtig beurteilen. Machbar ist es jedenfalls.

Gruß Paula

Benutzer_1230

Hallo Paula,

sorry, aber ich bin Laie. Wenn ich mein Dach feuerhemmend ausbilden muss, von innen oder außen ? und welche Fläche von der Grenze gemessen ?

Die Gaube: Gibt es keine andere Möglichkeit außer das versetzen ? Die Gaube ist in unserem 7 qm großem Bad, das Bad würde noch einmal um 2 qm kleiner, Badewanne und Toilette müssten versetzt werden... Ich schaue auch nicht den Nachbarn zum Fenster rein, sondern direkt auf deren Dachziegel.

Danke!

Benutzer_99

Autor: Paula ...hier endet die Methode "Forum"! Meine Empfehlung: Fachmann /-frau einschalten! Es gibt inzwischen denke ich genug, die solche Fragen beantworten können, aber ohne Plan und evtl. Ortstermin kommt da nichts Vernünftiges raus.

Gruß Paula